Guia para el vendedor

Rimontgó recomienda el asesoramiento de un especialista, bien sea en aspectos legales o jurídicos, fiscales u otras materias relacionadas con el sector inmobiliario. A tal efecto, nuestros clientes pueden ponerse en contacto con nosotros si desean solicitar los datos de profesionales que le puedan brindar una atención personal.

En esta página encontrará consejos útiles relativos a la venta de cualquier inmueble (villa, casa, apartamento, piso, hacienda.). Se comentan aspectos como cualificación del comprador, consejos, valoraciones inmobiliarias, etc., cortesía de Rimontgó, inmobiliaria decana en España.

Al trabajar con Rimontgó, nuestros clientes reciben asesoramiento sobre la forma más conveniente de enfocar los aspectos urbanísticos, económicos y legales relacionados con la venta de su casa.

Rimontgó lleva a cabo un riguroso proceso de análisis de la solvencia económica de los potenciales compradores así como un estricto cumplimiento de la ley de prevención de blanqueo de capitales.

Preguntas y Respuestas

La garantía de pago, lógicamente, se obtiene cuando el vendedor ha recibido en su cuenta bancaria la totalidad del dinero. Si la compraventa se produce en un solo acto, con la firma de la Escritura y la entrega simultánea de un cheque Bancario, la garantía se puede considerar satisfecha. Sin embargo, puede haber otros casos en que tal seguridad sea sólo aparente.

En Rimontgó nunca hemos tenido contingencias con los medios de pago después de haberse entregado. Los compradores que admite Rimontgó han pasado un control interno previo. El comprador deberá seguir la estructuración de la operación organizada por Rimontgó que conducirá a la firma de la Escritura y al pago garantizado del precio al vendedor.

Hay algunas comprobaciones que se deben realizar:

  • La primera es que el comprador cumple con la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales (incluir link a resumen o texto de la ley); que, básicamente significa que se puede comprobar que el origen de sus fondos es lícito. Esta no es una comprobación que deba realizar el vendedor, sino que, en nuestro caso, es una más de las tareas que lleva a cabo Rimontgó.
  • Si el comprador entrega un cheque Bancario, se entiende que el Banco tiene solvencia suficiente para cumplir con su obligación de pago. Si el cheque es personal, debe ir avalado por el Banco para tener la seguridad de que el cheque entregado cuenta con fondos suficientes.
  • Si el comprador pretende realizar una transferencia, debemos asegurarnos de que es una orden OMF, realizada a través del Banco de España. Las transferencias efectuadas por particulares pueden anularse. Sólo podemos estar seguros de que la transferencia es irreversible si se realiza con la mediación del Banco de España.

Un pago aplazado está justificado cuando se precisa atender circunstancias que pueden implicar, tanto al comprador, como al vendedor. Téngase en cuenta que estamos hablando del momento de la firma de la escritura de venta con, o sin, entrega de la posesión del inmueble adquirido.

Las circunstancias, que lleven al comprador a solicitar al vendedor pagar una parte del precio en un momento posterior a la firma de la escritura, pueden ser tan diversos como las personas que intervienen, por mencionar algunos ejemplos podemos citar:

  • Falta de liquidez del comprador en el momento de la firma de la Escritura. Puede ser que el comprador esté esperando recibir un dinero proveniente de otra venta, por ejemplo.
  • Que el vendedor deba cumplir con ciertas obligaciones -por ejemplo, terminar alguna obra o hacer alguna reparación en la vivienda vendida.
  • Que el vendedor haya transmitido la propiedad, pero que no entregue su posesión por un tiempo. Las razones pueden ser diversas: que la vivienda esté alquilada; que el propietario necesite seguir viendo en ella durante un tiempo; o que sea imposible entregar la vivienda por cualquier causa ajena o propia.
  • Que se produzcan determinados hechos esperados, que no dependen de ninguna de las dos partes. O que, tales hechos, no ocurran, aun siendo previsibles.

    En los ejemplos anteriores habrán observado que algunas de las causas están originadas en las partes contratantes y otras dependen de terceros ajenos a la operación. Unas y otras circunstancias deben tratarse de forma individualizada y adaptar el clausulado de la Escritura en la forma más apropiada, concediéndose las garantías a ambas partes de forma cierta y equilibrada.

    Un pago aplazado tiene efectos económicos y puede también tener efectos jurídicos. El cumplimiento de las obligaciones de cada parte; o que hechos ajenos a las partes ocurran, concluirá con que la compraventa llegue a buen fin. Pero, en caso contrario, puede ocurrir que el contrato se resuelva, o que el contrato, aún habiéndose producido, no llegue a surtir efecto, hasta que se haya cumplido determinada condición.

    Lógicamente, es preferible, para una mayor certeza de lo que puede ocurrir, que no existan condicionantes a la operación y que el pago se realice simultáneamente con la transmisión del pleno dominio, de forma que, concluida la firma de la Escritura en Notaría, las partes sólo tengan que verse de nuevo para celebrar, con una cena, el éxito de la operación.

    Sin embargo, las operaciones no siempre son sencillas. Es más, hay operaciones tan complicadas, que, de no ser por la pericia y experiencia del agente, nunca ocurrirían. Hay operaciones que pueden parecer imposibles de ejecutar. A veces, hasta los mismos propietarios abandonan después de intentar vender algo que nadie les compra porque existen circunstancias que dificultan una operación simple.

    Cuando en Rimontgó abordamos una de estas operaciones complejas, la diseñamos con un principio inmovible: que el negocio esté equilibrado y sea justo para todas las partes implicadas.

    Es más fácil diseñar operaciones complicadas sobre la base de que las personas de buena voluntad actuarán, en la forma esperada. En cualquier caso, siempre se toman las medidas de precaución imprescindibles para asegurar que el negocio se materializa como estaba previsto; o que, en caso contrario, todas las partes tienen sus garantías de compensación aseguradas.

    La forma de asegurar que cada parte queda satisfecha, a pesar de que la compraventa no llegue a buen fin, es tener previsto todas las situaciones posibles, sus causas y sus consecuencias. Si todo ha sido previsto y todo ha sido previamente pactado, no habrá sorpresas y los efectos, aunque no deseados, serán conocidos de antemano.

    Será necesario para asegurar un resultado neutro, la redacción, negociación e incorporación al contrato de:

    • Documentos de reserva por poco tiempo, con entrega, o no, de dinero. Si se entrega dinero y no se compra, en Rimontgó, sobre la base de la buena fe contractual, sugerimos que siempre se devuelva el dinero sin penalización en el caso de un documento de reserva.
    • Contrato de compraventa con entrega de arras -sean estas confirmatorias o penitenciales-, con entrega de dinero, a cuenta del precio; con otras condiciones específicas adaptadas al objeto y al negocio concreto.
    • Contratos de opción de compra con entrega de prima -o precio de la opción- a cuenta, o no, del precio de compra en caso de que se ejercite en plazo la opción de compra.
    • Contratos o Escrituras en las que se incluyan cláusulas resolutorias, que permiten resolver el contrato con determinadas consecuencias para quien se demuestre incumplidor o para quien, unilateralmente, decida resolver el contrato.
    • Contratos o Escrituras en las que se incluyan cláusulas suspensivas, por las que los efectos pactados en el contrato dependen de algo que va a ocurrir -incluso de algo concreto que no ocurre- en un futuro más o menos lejano. Hasta que no se cumpla esa condición -en el sentido en que se haya pactado, positivo o negativo, los contratos no surten efecto, ni las obligaciones no son exigibles. Sin embargo, cumplida la condición suspensiva, sus efectos se retrotraen al momento en que se acordó el contrato.

    En este último supuesto, imaginemos que se firma una Escritura de compraventa, con entrega de posesión y pago total del precio, condicionada suspensivamente, a que ninguno de los miembros de la familia compradora haya muerto – por cualquier causa- en el plazo de un año. Si, transcurrido el año, la condición se cumple, es decir, que nadie en la familia ha fallecido, la compraventa es firme y definitiva, el vendedor puede patrimonializar el dinero recibido y el comprador la vivienda comprada. Los efectos de esa compraventa se retrotraen a la fecha en que se firmó el documento, con las consecuencias fiscales de pago de tributos y las otras que se hubiesen pactado.

    Pero, imaginemos que alguno de los miembros de la familia fallece por causas naturales. La condición suspensiva no se habría cumplido y el contrato no habría surtido efecto. El comprador tendría que devolver la posesión del inmueble y el vendedor estaría obligado a devolver el dinero recibido.

    Habiendo llegado al extremo tan raro de firmar un contrato de este tipo, el vendedor se aseguraría de que la casa se conserva en perfectas condiciones durante ese año; además, no habiendo surtido efectos el contrato de venta, se aseguraría de que, el que iba a ser comprador, pague, al que iba a ser vendedor, un alquiler justo. Por su parte, el comprador pedirá al vendedor, garantías suficientes de la devolución del dinero entregado.

    La cuestión de quien es beneficiario de los intereses que pueda generar ese dinero durante un año, va asociada al hecho de que el comprador disfruta de la vivienda durante ese mismo periodo de tiempo. Pueden estos conceptos compensarse entre sí en la forma que sea razonable y acuerden las dos partes.

    Siendo esta una operación extraña, sí que es una de las operaciones más curiosas que Rimontgó ha llevado a cabo. El precio de la compra fue de 3,6 millones de euros y, felizmente, 10 años después de aquella operación, todos los miembros de la familia siguen vivos y felices.

    Esta forma de asegurar la no realización de una operación debe ser siempre equilibrada y justa para las dos partes, teniendo en cuenta que tratamos con personas honradas y que todos actúan siempre de buena fe. Guardamos un grato recuerdo de la operación: el vendedor se comportó como un caballero, repasando todas las instalaciones, pintando la casa, acuchillando el parqué y dejando la casa como si fuese nueva; y el comprador y su familia, de nacionalidad suiza, con una educación exquisita y una generosidad tan grande como la del vendedor. Así da gusto hacer operaciones complicadas.

    El extranjero, persona física o sociedad, no residente, al vender un inmueble en España, puede, naturalmente, tener una ganancia patrimonial derivada del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Este beneficio es objeto de tributación.

    Siendo natural que las personas no residentes tengan su capital en otro país, y que la Administración Tributaria tenga difícil exigir el pago de ese impuesto- existe la obligación por parte del comprador, de retener parte del precio de compra, a cuenta del resultado de la liquidación del impuesto -por ese beneficio supuesto, derivado de la venta-.

    Es obligación del comprador hacer ingreso de esa retención en la Administración Tributaria. Hoy en día, el importe de la retención es un 3% del precio de venta, sin tener en cuenta el importe realmente pagado porque exista financiación ajena o subrogación en un préstamo con garantía hipotecaria preexistente.

    Una vez presentada la declaración correspondiente, el vendedor deberá, en cada caso, hacer el ingreso complementario, o recibir la diferencia, por el exceso retenido, mediante una transferencia bancaria que realiza la Administración Tributaria española.

    La retención del 3% de precio de la venta, a cuenta de la Ganancia Patrimonial derivada del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, la deben efectuar todos los compradores, sean españoles o extranjeros, sean residentes, o no, en España, siempre que estén comprando a un extranjero sujeto al impuesto sobre la Renta de No Residentes.

    Pues, no: no es tan sencillo. Debemos recordar que la tributación exigida viene derivada de la ganancia patrimonial que tengan los no residentes.

    En unos casos, será necesario practicar esta retención a un español no residente, por lo mismos motivos que los expuestos arriba.

    Y, en los otros casos, es posible que el extranjero no esté sujeto al impuesto sobre la renta de No Residentes. Esto sucederá cuando el extranjero -o el español no residente- estén sujetos a otros impuestos, como el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o el Impuesto sobre Sociedades. En estos casos, el vendedor, no residente, deberá aportar un documento expedido de la Administración Tributaria certificando que el vendedor “no está sujeto al impuesto sobre la renta de No Residentes”, en cuyo caso, se aportará a la escritura de venta, eximiendo al comprador de aquella obligación de retener.

    Siempre hay que tener precauciones en materia tributaria.

    Habiendo retenido ya un 3% del precio de venta, ¿Hay que retener algo más? Sí: es también obligación del vendedor -sea este residente fiscal en España o no-, pagar el impuesto sobre incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto entre el momento de la compra y el de la venta.

    La Administración Tributaria, para asegurarse el pago de los tributos que pueda corresponderle al vendedor, obliga al comprador a convertirse en sujeto pasivo sustituto y a hacer el ingreso en la Hacienda española del importe de la liquidación del impuesto mencionado. Naturalmente, el comprador tiene el derecho a deducir este importe del precio de compra que tenga que pagar al vendedor.

    En materia de No Residentes debemos asegurarnos de que todas las obligaciones de pago que correspondan al vendedor quedan satisfechas antes de que el vendedor salga de España. No se trata de desconfiar por si el vendedor no fuese a cumplir con sus obligaciones fiscales o administrativas, puesto que siempre puede pagar sus deudas desde el extranjero. Pero la comunicación o los pagos desde el extranjero pueden verse, lógicamente, retrasados. Una gestión en España en el momento de la venta facilita este proceso.

    Por esta razón el comprador se convierte en “recaudador de impuestos”, aunque sea por un corto espacio de tiempo.

    Corresponde al propietario, el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), o de los gastos de administración y reparaciones del edificio -o urbanización- donde radique su inmueble.

    En Rimontgó solicitamos al Administrador de la Comunidad de propietarios un certificado de la cuotas aprobadas y pendientes de pago, tanto por gastos corrientes como por derramas de reparaciones aprobadas, aunque aún no se hayan girado al cobro.

    También solicitamos al Ayuntamiento un certificado del estado de la cuenta en materia del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, del año corriente y de los cuatro años anteriores.

    El ajuste necesario en la liquidación, es llevado a cabo por Rimontgó, teniendo en cuenta estos y otros elementos objeto de liquidación o compensación entre las partes.

    Para favorecer la venta de su casa y facilitar la labor de venta de Rimontgó, puede seguir los siguientes consejos:

    1. La primera impresión causada a un comprador cuando visita su casa, es decisiva.
    2. Invierta un poco en decoración para una venta más rápida. Con una pequeña puesta a punto en paredes, carpintería, etc., incluso puede obtener un mejor precio.
    3. Permita que entre la luz dentro de la casa. Abra las cortinas y ventile la casa antes de una visita.
    4. Pequeños detalles marcan la diferencia y significan mucho. Revise, oculte y repare todos los aparentes defectos menores existentes en manivelas, ventanas, bisagras, puertas y cajones.
    5. Haga destacar la capacidad de almacenaje de su vivienda: ordene y despeje al máximo los armarios empotrados, trasteros, sótano, buhardilla, etc.
    6. Muestre la vivienda lo más diáfana posible, despéjela de muebles, enseres y artículos decorativos que puedan distorsionar el espacio existente.
    7. El baño y la cocina son pieza clave: manténgalos limpios y relucientes.
    8. Evite aglomeraciones de gente durante la visita de su casa, puede incomodar a un comprador potencial.
    9. El silencio es oro. Cuando el Agente esté enseñando su vivienda, baje el volumen o apague radios y televisores.
    10. Si tiene animal de compañía, intente que no esté dentro de la vivienda en el momento de mostrarla a un cliente.
    11. Manténgase en un segundo plano. El agente comercial sabe lo que los clientes buscan, y puede describir y resaltar las mejores cualidades de su casa. No los siga por detrás. Sea cortés y amable, pero no intente forzar una conversación con los clientes. En caso de existir preguntas o dudas, el agente comercial le solicitará la información.
    12. Esto es una venta de vivienda, no de mobiliario. No intente venderles a los clientes ningún tipo de mueble que no quiera llevarse con usted.
    13. Permita al profesional hacer su trabajo. Que sea al vendedor quien hable con el cliente acerca del precio, condiciones, plazos y otros factores. Si decide usted cambiar las condiciones, coménteselo al Agente cuando el comprador no esté delante.
    14. Exija cita previa para enseñar su casa, que el Agente le avise con anterioridad de que va a realizar una visita, sobre todo si usted reside en la vivienda.

    El precio de su vivienda será todo lo que un potencial comprador esté dispuesto a pagar por la misma. Determinar su valor no es una ciencia exacta. Su vivienda es comparada con ventas previas y bases de datos de inmuebles semejantes, ajustes por diferencias de calidades y características, y el resultado es un valor estimado.

    Los criterios para determinar el valor de su casa son principalmente:

    • Ubicación.
    • Estado de conservación de su vivienda (a reformar, actualizar, para entrar).
    • Precios de mercado de viviendas comparables a la venta.
    • Condiciones del mercado local.
    • El precio y las condiciones bajo las cuales su casa será puesta en venta.

    Asegúrese de que su casa se encuentre en la mejor condición posible, tanto desde el punto de vista del inmueble, como del acondicionamiento y apariencia interna.

    Los precios deben ser:

    • Lo suficientemente reales para animar al comprador a formalizar una intención de compra.
    • Fijar un precio muy elevado puede demorar la venta. Es recomendable recurrir a Rimontgó para que realice un informe de valoración o tasación por escrito, en el que fije se fije un valor estimado de la vivienda, a través de un estudio detallado de ventas realizadas comparables y cartera de inmuebles actual.
    • Póngase en el lugar de un potencial comprador que seguramente comparará su casa con otras que se encuentran a la venta de similares características, y cerciórese de que su precio sea competitivo.

    Si está pensando en vender su casa hay dos factores importantes a considerar: cuánto está usted dispuesto a aceptar por su casa y en cuánto tiempo necesita venderla. El precio de su casa influirá decisivamente en la rapidez con la que se efectúe la venta. Por lo tanto, es importante fijar un precio a su casa basándose en su valor de mercado real. Rimontgó le ayudará a estipular un precio justo, tanto para usted, como para el comprador.

    En principio, su Asesor inmobiliario debe presentarle todas las contraofertas, sin tener en cuenta el importe de las mismas, salvo que usted haya fijado un precio mínimo por debajo del cual no se puede negociar. Trate todas las contraofertas seriamente y no se ofenda por contraofertas bajas. Siempre será usted, como propietario, el que tiene la última palabra en cuanto a aceptar o rechazar una contraoferta.

    Cuando un potencial comprador realiza una contraoferta es posible que incluya alguna condición; por ejemplo: comprarán su casa en el momento de que la suya sea vendida, compraventa con precio aplazado, etc. Si tiene varias contraofertas, no se limite a analizar el precio, sino que debe valorar las condiciones impuestas para asegurarse de la que resulta más ventajosa.

    ¿Está usted dispuesto a comprar o vender una casa? ¿Debe realizar ambas operaciones de forma sucesiva? Si ha decidido contar con un Agente que le asesore durante este proceso, este apartado le puede resultar útil para ayudarle en la importante tarea de escoger a un agente que le represente.

    1. La primera condición que debe cumplir el Agente candidato es que sea un experto conocedor de la zona en la que pretende comprar la vivienda: debe estar al día de transacciones pasadas y actuales de todo tipo de viviendas (pisos, adosados, chalets, etc.) en una zona concreta (centro, afueras.) así como estar bien informado de todos los servicios dotacionales, públicos, de transporte, (colegios, bancos, hospitales, jardines, etc.) existentes o que van a construirse en el futuro, en la zona que a usted le interesa.
    2. Un Agente competente conoce bien el mercado de viviendas de su zona/ciudad. Conoce el precio de venta de mercado para una vivienda como la suya. Conoce en cuánto suele valorarse una vivienda con las características que usted está buscando.
    3. Otra clave para que un agente experto pueda darle un buen servicio se basa en sus habilidades de comunicación. La buena comunicación debe existir en doble dirección. Usted debe ser sincero con el agente en relación a sus necesidades de cara a la venta de su inmueble: Si le urge la venta, o quiere dilatarla en un periodo de tiempo, o está dispuesto a aceptar contraoferta, etc. Todo ello es muy útil para que él intente adaptar el precio y condiciones de venta a sus necesidades reales.
    4. Otra clave a tener en cuenta a la hora de elegir un agente inmobiliario es su integridad. No escoja a un Agente sólo basándose en el precio que dice poder obtener de su vivienda, sino en su capacidad para demostrar dicha afirmación y, en todo caso, valore su habilidad en la gestión de su vivienda de forma eficaz.