Poradnik dla kupującego

Rimontgó zaleca poradę specjalisty w kwestiach prawnych, podatkowych lub innych sprawach związanych z sektorem nieruchomości. W tym celu nasi klienci mogą kontaktować się z nami, jeśli chcą uzyskać informacje od profesjonalistów, którzy mogą im pomóc we wszelkich wątpliwościach.

Na tej stronie znajdziesz przydatne porady związane z kupnem dowolnej nieruchomości (willi, domu, apartamentu, mieszkania, domu wiejskiego). Dzięki uprzejmości Rimontgó, wiodącej agencji nieruchomości w Hiszpanii, omawiane są takie aspekty, jak kwalifikacja nabywcy, doradztwo, wycena nieruchomości itp.

Współpracując z Rimontgó, nasi klienci otrzymują porady dotyczące najwygodniejszego podejścia do aspektów urbanistycznych, ekonomicznych i prawnych związanych z kupnem domu.

Rimontgó przeprowadza rygorystyczny proces analizy i skrupulatną selekcję nieruchomości, które postanawia zaprezentować swoim klientom.

Pytania i odpowiedzi

Porady przed zakupem

Każda nieruchomość na sprzedaż powinna spełniać szereg wymagań (prawnych, fizycznych, urbanistycznych i ekonomicznych), które gwarantują przekazanie jej wolnej od ryzyka osobie, która wpłaca swoje pieniądze na zakup nieruchomości.

Rimontgó nie przyjmuje na sprzedaż – i oczywiście nie oferuje – żadnej nieruchomości, która nie przeszła wyczerpującego badania i nie została zweryfikowana, czy dom spełnia lub może spełniać minimalne wymagania gwarantujące świadomy i płynny przekaz, bez niespodzianek.

Prawie żaden kraj nie jest w stanie zaoferować tak jak Hiszpania bezpieczeństwa prawnego gwarantowanego przez rejestr publiczny. Grupa notariuszy hiszpańskichi oraz ambasadorów i konsulów generalnych za granicą posiada niezbędne wykształcenie, przeszkolenie i doświadczenie, aby oferować gwarancje każdemu kupującemu lub sprzedającemu, który, naturalnie działając w ramach prawa, zażąda ich usług.

Rimontgó posiada wewnętrzną procedurę systematycznego gromadzenia informacji w celu zbadania aspektów prawnych, urbanistycznych, podatkowych i majątkowych, które mogą mieć wpływ na nieruchomość. Zgodność z tą rygorystyczną kontrolą jest niezbędna, aby zaakceptować – i zaoferować – każdą nieruchomość na sprzedaż. Niektórzy właściciele są zaskoczeni, gdy odrzucamy wystawianie ich nieruchomości do czasu zaznaczenia wszystkich pól wyboru. Doświadczenie wszystkich tych lat pokazało nam, że jest to jedyna droga, która ostatecznie oferuje pożądane rezultaty dla wszystkich zaangażowanych stron.

Rygor w naszej pracy daje gwarancje niezawodności nie tylko kupującemu, ale także sprzedającemu, ponieważ często przewidujemy i rozwiązujemy problemy, których oni sami nie byli świadomi.

Villa en venta en Oropesa del Mar. RMGV2919

Rynek nieruchomości zmienia się między miastami tego samego kraju, między dzielnicami i osiedlami tego samego miasta, a także między tymi samymi ulicami.

Agenci nieruchomości pracujący w Rimontgó zostali wewnętrznie przeszkoleni i są w stanie doradzać we wszystkich aspektach związanych z nieruchomościami z ich portfolio, w tym w lokalnych warunkach rynkowych i okolicznościach. Ich przynależność do samorządu zawodowego pośredników nieruchomości (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) jest gwarancją szkolenia, deontologii i dostępu do informacji rynkowych za pośrednictwem ekskluzywnych narzędzi technologicznych rejestru publicznego w Hiszpanii. Ten wyłączny dostęp pozwala poznać dane z rynku nieruchomości, które zapewniają szerokie i szczegółowe okno informacyjne dla ich klientów.

Pomoc ta uzupełnia doświadczenie i znajomość lokalnego rynku oraz pozwala klientom ocenić różne opcje w ramach tego samego obszaru.

Środowisko domu, który chcesz kupić, jest decydującym czynnikiem i odzwierciedleniem stylu życia, którym możesz doznawać po dokonaniu zakupu. Dobry pośrednik w obrocie nieruchomościami, ze znajomością lokalnego środowiska, poza doradztwem w zakresie nieruchomości, zaoferuje cenne informacje na temat okolicy czy dzielnicy: sklepy osiedlowe, centra sportowe, galerie handlowe, szkoły, obiekty kulturalne i rekreacyjne – bardzo przydatna informacja, aby upewnić się, że zakup pasuje do stylu życia pożądanego przez rodzinę przyszłego właściciela.

Głównym kosztem związanym z zakupem domu jest, logicznie rzecz biorąc, jego cena zakupu; ale wydatków jest więcej: w zależności od przypadku podatek od towarów i usług (VAT) lub podatek od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas – ITP); wydatki związane z podpisaniem aktu sprzedaży przed notariuszem; opłaty rejestracyjne w księdze wieczystej; honoraria agenta nieruchomości oraz, w stosownych przypadkach, inne wydatki, takie jak koszty kierowników administracyjnych. Orientacyjna kwota może wynosić od 7% do 12% ceny zakupu, w zależności od rodzaju podatku i w zależności od hiszpańskiej wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość.

W Rimontgó przedstawiamy szczegółową listę wszystkich tych wydatków związanych z zakupem wybranej nieruchomości.

Casa en venta en Bétera, Valencia. RMGV4319

Przede wszystkim kupujący musi upewnić się, że jest w stanie przestrzegać kontrole nałożone przez ustawę o zapobieganiu praniu pieniędzy.

Rimontgó poprosi potencjalnego nabywcę o dostarczenie określonej dokumentacji przed rozpoczęciem procesu zakupu jakiejkolwiek nieruchomości.

Kontrola ta jest przeprowadzana przez Rimontgó u wszystkich kupujących, niezależnie od tego, czy są Hiszpanami i czy są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii.

Istnieją inne „drugorzędne” wymagania, takie jak uzyskanie, jeśli dotyczy, numeru identyfikacji podatkowej cudzoziemca (NIE) czy posiadanie konta bankowego w Hiszpanii.

Podczas procesu zakupu

Aby zbudować nowy dom, musisz mieć wolną ziemię lub kupić stary dom, aby go wyremontować lub przebudować.

Wolne grunty rzadko występują w centrum miast, częściej spotykane są na jego przedmieściach. Zalety i wady każdej lokalizacji są łatwe do zidentyfikowania.

Jávea ma kilkadziesiąt osiedli mieszkalnych, mniej lub bardziej różniących się od siebie.

Lista dzielnic>

  • Jávea, stare miasto.
  • Aduanas del Mar, port w Jávei.
  • Plaża El Arenal. Parador de Jávea.
  • Okolice Montgó: Rimontgó, Castellans, Toscamar.
  • Les Valls
  • Carrasquetes, La Seniola,
  • Puchol, Puigmolins,
  • Mezquida
  • La Corona, Cuesta San Antonio
  • El Plá
  • Montañar Bajo
  • Montañar Alto
  • La Caleta
  • Adsubia, Tosalet, Cap Martí
  • Portichol
  • Cap Prim, Cap Negre, Cap de La Nau
  • Balcón al Mar, Costa Nova, Granadella
  • Lluca, Cansalaes, Tarraula

Odpowiedź na pytanie „jakie są zalety mieszkania w danej części Jávei?” wymaga uprzedniej odpowiedzi na inne pytania, które agenci Rimontgó zadają wszystkim swoim klientom:

  • Jakie jest przeznaczenie domu?
  • Czy Ty i Twoja rodzina planujecie w nim spędzić 12 miesięcy w roku, czy będziecie tam przebywać tylko jakiś sporadycznie? zimą czy latem? może dopiero wiosną?
  • Jakie codzienne czynności planujesz wykonywać?
  • Jaki styl i poziom życia planujesz prowadzić w swoim nowym domu w Jávei?
  • Czy planujesz wynająć dom podczas Twojej nieobecności?

Odpowiedzi na te i inne pytania dostarczają niezbędnych informacji, aby każdy doradca Rimontgó mógł wskazać Ci idealny obszar do znalezienia nowego domu w Jávei. Ponadto dodatkowo pomoże Ci dobrze zaplanować podatkowo twoją inwestycję, jeśli planujesz zostać rezydentem podatkowym w Hiszpanii albo myślisz o inwestycji średnioterminowej.

Villa en venta en Balcón al Mar, Jávea. RMG6558

Działka na obrzeżach miasta pozwala być bliżej natury, spacerować, jeździć na wycieczki i mieć większą niezależność.

Mieszkańcy apartamentów w Walencji mogą również spacerować i uprawiać aktywność fizyczną w cudownym parku Jardín del Turia.

Wydzielony ogród oferuje więcej miejsca na rodzinny wypoczynek niż mieszkanie. W dobie przymusowego odosobnienia posiadanie ogrodu stanowiło nieocenioną wartość dla życia rodzinnego.

Jeśli mieszkanie posiada taras lub balkon, pełni również funkcję rekreacyjną, ale nigdy w takim stopniu, jak własny ogródek.

Zaletą mieszkania w mieście jest to, że jest blisko do wszystkich usług i że można je zostawić zamknięte, gdy właściciele są gdzie indziej, bez martwienia się o utrzymanie ogrodu lub basenu niezależnej willi.

Każda korzyść wymaga rozważenia: przywilej korzystania z ogrodu i basenu wymaga jedynie odpowiedniego utrzymania.

W mieszkaniu z rynku pierwotnego wszystko jest nowe. Od fundamentu, po klucz, który otwiera drzwi. Wszystkie instalacje (elektryczność, hydraulika, klimatyzacja, ciepła woda, ocieplenie, obudowy, szyby, drzwi, okna, szafki i inne) są nowe. Ale nie tylko wyposażenie zakupionego domu jest nowe, ale również budynku. Ten szczegół jest ważny, ponieważ zapewnia domowi użyteczność i jakość życia jego mieszkańców, która jest lepsza niż w przypadku renowacji domu w starym budynku – nawet jeśli jest to kompleksowy remont.

Są jednak piękne stare budynki, z charakterem i wspaniałymi detalami architektonicznymi, które przy wysokiej jakości kompleksowej renowacji mogą zyskać drugie życie w doskonałym komforcie i przez te same lata co nowe budownictwo. Mamy przykłady, takie jak te dwie renowacje przeprowadzone przez Rimontgó z pomocą niezrównanych profesjonalistów, takich jak zespół Arquitectura ERRE i wyspecjalizowana firma budowlana AT4 Grupo.

Każda transakcja dotycząca nieruchomości jest wyjątkowa, a załączenie każdego z dokumentów jest obowiązkowe. Jako minimalną orientacyjną wskazówkę możemy powiedzieć, że informacje wymienione poniżej są zawsze gromadzone, ale nalegamy, aby każdy dom, każda nieruchomość miała indywidualnie sprawdzone dokumenty.

Podstawowa dokumentacja:

  • Odpis z ksiąg wieczystych
  • Ostatni rachunek za zapłacenie podatku od nieruchomości (IBI)
  • Zaświadczenie o stanie zadłużenia za ostatnie cztery lata.
  • Ostatnie rachunki za media: woda, prąd, telekomunikacja, gaz.
  • Certyfikat wydany przez wspólnotę mieszkaniąwą dotyczący wydanych kwitów i bieżących wydatków.
  • Ostatni rachunek za czynsz.
  • Kopia statutu wspólnoty mieszkaniowej, jeśli dotyczy, zarejestrowanej w rejestrze
  • W przypadku, gdy dom został obciążony hipoteką, należy przedstawić zaświadczenie o stanie długów wystawione przez wierzyciela. Często zdarza się, że dług został zaspokojony, ale adnotacja nadal pojawia się w rejestrze majątkowym. Przed transmisją konieczne będzie stawiennictwo Banku, poświadczające możliwość umorzenia długu w rejestrze.
  • Ubezpieczenie nieruchomości, jeśli dotyczy.
  • Zaświadczenie o kosztach, jeśli dotyczy.
Villa en venta en Tossals, Jávea. RMG5171

Złożenie oferty z zamiarem zakupu jest najlepiej odbierane przez sprzedającego, jeśli jest dobrze udokumentowane. Dowód posiadania wystarczających środków oraz konkretna forma płatności pomagają sprzedawcy w podjęciu decyzji.

Twój agent ds. zakupów doradzi Ci w sprawie ostatnich porównywalnych transakcji w okolicy i wyjaśni mocne i słabe strony oferty, którą zamierzasz złożyć.

Jednoczesne składanie ofert w różnych domach nie jest wskazane. Kupujący stosujący tę taktykę straci wiarygodność.

Zobowiązanie do zakupu domu może zostać udoskonalone dzięki zwykłej zgodzie między stronami. Aby jednak udowodnić jego skuteczność, nejlepiej jest to zrobić za pomocą pisemnej i podpisanej umowy, w której opisany jest przedmiot, jego cena i sposób płatności.

Umowa może być przygotowaniem do przeniesienia samej nieruchomości lub możesz udać się bezpośrednio do notariusza, aby podpisać akt kuona-sprzedaży, który będzie miał dostęp do rejestru nieruchomości i wejdzie w życie.

Jeżeli umowa ma charakter przygotowawczy, może przybrać kilka form:

  • List intencyjny kupna, wiążący lub nie.
  • Prywatna umowa rezerwacyjna, z dostarczeniem pieniędzy lub bez.
  • Umowa ewentualnego kupna.
  • Prywatna umowa sprzedaży z dostarczeniem pieniędzy, która z kolei może przybierać następujące formy:
    • Prywatna umowa sprzedaży pośrednicząca z wpłaconą zaliczką.
    • Prywatna umowa sprzedaży pośrednicząca z wpłaconym zadatkiem.

W obu przypadkach strony mogą odstąpić od umowy w czasie po podpisaniu swoich zobowiązań umownych, wywołujących w wyniku niezgodności skutki uzgodnione lub dyktowane przez prawo.

Jeżeli umowa sprzedaży jest wiążąca, to znaczy: jedna strona sprzedaje, a druga kupuje, niezależnie od tego, czy cała cena została zapłacona, czy nie, umowa ta może zostać zawarta:

  • Jako wiążąca prywatna umowa kupna-sprzedaży, z dostarczeniem kwoty na poczet ceny końcowej, która może być ustalona lub uzależniona od uzgodnionych warunków. Niniejsza umowa może zawierać postanowienia warunkowe do momentu podpisania aktu przed notariuszem
  • Jako akt podpisany przed notariuszem i dostęp do rejestru nieruchomości, który ma skutki wobec osób trzecich i oferuje wszystkie gwarancje, których nie oferuje prywatna umowa.

Wszystkie umowy mogą mieć – i faktycznie mają – określone klauzule związane ze specyfiką sprawy. Mogą istnieć inne prawa na rzecz osób trzecich, takie jak służebność. Można uzgodnić warunki rozwiązujące, zawieszające, które wymagają, aby pewne rzeczy zaszły przed dokonaniem sprzedaży. Warunki te czasami zależą od stron, a czasami nie. Bieg zdarzeń będzie warunkował doskonałość umowy, ale w każdym przypadku będzie miał skutki dla stron.

a. Zadatek: Strony zgadzają się sprzedawać i kupować, ale mogą wycofać się z operacji za pomocą kary. Jeśli kupujący odstąpi od umowy, straci dostarczoną kwotę, a jeśli to sprzedawca nie wywiąże się z umowy, musi zwrócić dwukrotność otrzymanej kwoty. Mogą być inne umowy. W każdym przypadku kara ta musi być wyraźnie ujęta w umowie.

b. Prywatna umowa sprzedaży: dokument podpisany przez kupującego i sprzedającego, określający strony, opis nieruchomości, cenę i sposób płatności, szczegółowe warunki umowy, podział kosztów i inne uzgodnione warunki. Zapłacona kwota dotyczy ceny całkowitej. Kupujący nie staje się właścicielem, dopóki wszystkie warunki umowy nie zostaną spełnione. Kupujący może być właścicielem, nie będąc właścicielem nieruchomości. Akt formalnego przekazania kluczy – który może nastąpić w momencie podpisania aktu notarialnego lub w późniejszym terminie – określa ten ważny aspekt, który utrwala przeniesienie pełnej własności nieruchomości.

Czy w przypadku podpisania umowy sprzedaży prywatnej konieczne jest dokonanie pełnej zapłaty ceny, czy też płatność jest odroczona do momentu zawarcia aktu notarialnego?

Przy podpisywaniu prywatnej umowy sprzedaży, w przypadku umowy przygotowawczej do aktu notarialnego, zwykle posiadanie nieruchomości nie zostanie wydane, a zatem nie jest wskazane zapłacenie całej ceny.

Wraz z podpisaniem umowy zazwyczaj dostarczana jest kwota pieniężna proporcjonalna do ceny zakupu i czasu, w jakim zamierza się odroczyć podpisanie aktu notarialnego i zapłatę pozostałej kwoty.

Zwykle po podpisaniu prywatnej umowy kupna wszystkie warunki zostały uzgodnione, a strony dokonają przeniesienia w rozsądnym terminie. Czas, który może być potrzebny obu stronom (to może być zaleta). W przypadku kupującego może on potrzebować trochę czasu na zbycie swoich środków lub może potrzebować finansowania, a co za tym idzie, czasu na uzyskanie kredytu. W twoim przypadku sprzedający może potrzebować czasu na opuszczenie domu, przeprowadzkę lub, w stosownych przypadkach, przeprowadzenie pewnych napraw uzgodnionych z kupującym.

Casa en venta en el Bosque, Valencia. RMGV4331

Idealną formą płatności jest tak zwana „gotówka”. To znaczy, że cała cena jest zapłacona i pełna własność nieruchomości zostaje przeniesiona w jednym i tym samym akcie.

Jednak często zdarza się, że płatność jest dokonywana w dwóch lub więcej płatnościach, które można uiścić w czasie, przed i po podpisaniu aktu sprzedaży.

W przypadkach, w których płatność nie jest gotówką, konieczne będzie podpisanie prywatnej umowy kupna, która, jak już powiedzieliśmy, będzie przygotowaniem do aktu sprzedaży. Wraz z podpisaniem tej umowy zostaną uzgodnione warunki całej operacji oraz ustalony zostanie harmonogram płatności, który może wynosić dwa lub więcej. Pierwsza płatność zostanie dokonana wraz z podpisaniem tej prywatnej umowy i będzie miała warunek i skutki uzgodnione przez strony. (patrz „Jak mogę sformalizować zamiar zakupu domu?” W przypadku pytań proszę pisać (link do formularza)

Możemy wyróżnić kilka szczególnych przypadków:

a) Jeśli kupujący chce ubiegać się o kredyt hipoteczny, kwota otrzymanego kredytu zostanie spłacona w momencie podpisania aktu. Pozostała część zaległej ceny zakupu również zostanie zapłacona.

b) Jeśli wcześniej istniało dług, które obciążało dom, można przyjąć dwie ścieżki:

  • Kupujący, za uprzednią zgodą banku, zostaje wstąpiony w kwotę długu oczekującego na spłatę – stając się dłużnikiem hipotecznym. Kwota, którą otrzyma sprzedający w tym przypadku to: cena sprzedaży, pomniejszona o niespłacone zadłużenie w banku w dniu podpisania, pomniejszona o kwoty otrzymane na konto w umowie prywatnej, pomniejszona o inne wydatki, które należy odliczyć
  • Aby sprzedający spłacił kwotę oczekującą na płatność z góry w terminie.
    • Ta płatność może być dokonana w akcie bezpośrednio przed zatwierdzeniem przez notariusza samej sprzedaży. Ze względów praktycznych :
      • Kupujący może dostarczyć bankowi czek na kwotę umarzającą ten dług; w takim przypadku pozostała część ceny zostanie dostarczona sprzedającemu.
      • Lub sprzedający może dostarczyć w tym momencie czek bankowy anulujący kwotę długu – przyznając bankowi w tym samym momencie wezwanie do zapłaty za anulowanie jego rejestracji – w takim przypadku sprzedający otrzyma pełną kwotę długu sprzedaży, potrącając, w stosownych przypadkach, kwoty, które zostały zapłacone w momencie podpisania umowy prywatnej.
    • Amortyzacja kwoty oczekującej na płatność na rzecz banku wierzyciela może być również dokonana w dowolnym momencie między podpisaniem umowy prywatnej a samym aktem sprzedaży. To założenie jest rzadsze i wiąże się z ryzykiem, że umowa nie zostanie pomyślnie zrealizowana, pomimo faktu, że wpłaty potwierdzające zostały dokonane za pośrednictwem pośrednictwa, co w konsekwencji może mieć wpływ na sprzedającego. Ta opcja zależy wyłącznie od okoliczności i decyzji sprzedającego.

c) Kilku kupujących lub kilku sprzedających, którzy muszą zapłacić lub otrzymać pieniądze w różnych miejscach i w różnym czasie. Z pewnością ta sytuacja może być bardzo skomplikowana, ale jest to ekscytujące wyzwanie, któremu Rimontgó sprostał w operacjach o dużym znaczeniu gospodarczym. Ostateczny sukces operacji przynosi oczywiście ogromną satysfakcję sprzedającym i kupującym, ponieważ widzą rozwiązanie bardzo trudnego do sprostania problemu; ale jest to szczególnie fascynujące dla zespołu Rimontgó, który był w stanie zapewnić pomysłowe, praktyczne i bezpieczne rozwiązania dla wszystkich stron.

Nie jest to bardzo powszechna praktyka, jeśli istnieją okoliczności w nieruchomości, jej właścicielach lub kupujących. Kiedy jednak wszystko jest w porządku (okoliczność ta jest efektem nienagannej dotychczasowej pracy Rimontgó), wówczas jak najbardziej można udać się do notariusza, gdyż w jednym akcie dokonać przeniesienia pełnej własności nieruchomości , nawet jeśli istnieją prawa osób trzecich, obciążenia hipoteczne lub prawne lub podatkowe nieprzewidziane okoliczności innego rodzaju.

Casa en venta en Dénia. RMG3238

Zakup mieszkania na podstawie planu to potoczne określenie wpłaty, która jest dokonywana na poczet całkowitej ceny zakupu nieruchomości będącej w trakcie budowy, która zostanie w przyszłości wykończona i oddana.

Ta częściowa płatność może rozpocząć się od kwoty 10% ceny zakupu i być kontynuowana okresowymi częściowymi płatnościami, które mogą sięgać 80% lub więcej, z tytułu ostatecznej ceny domu, której różnica zostanie zapłacona po podpisaniu aktu zakupu i związanego z tym przekazania kluczy i dokumentacji domu.

Sam proces budowy może trwać od roku do dwóch lat. Procedury administracyjne przed i po budowie mogą go sporo wydłużyć i często bez żadnego innego usprawiedliwienia niż obciążenie pracą i niewielka liczba personelu administracji publicznej.

Na otrzymane kwoty deweloper udzieli gwarancji bankowej zapewniającej terminowe wydanie nieruchomości lub zwrot wpłaconych kwot.

Po podpisaniu aktu sprzedaży deweloper dostarczy całą dokumentację techniczną domu i ubezpieczenie, które gwarantuje wady konstrukcyjne w pracy przez dziesięć lat oraz inne dodatkowe gwarancje na instalacje i wyposażenie.

Jeśli na kupowanym domu jest zaciągnięty kredyt hipoteczny z kwotą do spłaty, kupujący może rozważyć subrogację niespłaconej kwoty, a nawet przedłużyć ją, za zgodą wierzyciela banku.

Kupujący, wstępując w hipotekę, staje się dłużnikiem banku udzielającego kredytu. Dla kupującego może to oznaczać większą sprawność w uzyskaniu kredytu finansującego część kwoty zakupu, a także oszczędności w kosztach otwarcia kredytu hipotecznego. Ze swojej strony sprzedający oszczędza koszty wynikające z anulowania istniejącej hipoteki.

Procedury po zakupie

Publiczny akt sprzedaży wystawiony przed notariuszem jest aktem poprzedzającym wpis prawa własności do księgi wieczystej. Funkcją tej rejestracji jest wykonywanie praw nabytych wobec osób trzecich.

Rejestracja nie jest obowiązkowa, jednak jest wysoce zalecana, ponieważ zapewnia maksymalne gwarancje prawne.

Zatem zawarcie umowy sprzedaży w drodze umowy prywatnej, będącej w pełni legalną i skuteczną między stronami: z jednej strony nie wywołuje skutków wobec osób trzecich, a z drugiej strony nie ma dostępu do księgi wieczystej, będąca obowiązkowym aktem notarialnym.

W przypadku, gdy zakup jest częściowo finansowany z kredytu hipotecznego, Bank Kredytujący będzie wymagał, aby umowa kredytu miała dostęp do rejestru nieruchomości, aby mogła być skuteczna wobec osób trzecich. Rejestracja ta wymaga jednak uprzedniej rejestracji tytułu zakupu, na mocy którego kupujący ma prawo ustanowić hipotekę na zakupionej nieruchomości jako zabezpieczenie na wypadek niespłacenia długu. Z drugiej strony niezbędny jest publiczny akt kupna przed notariuszem.

Rejestracji może dokonać każda upoważniona osoba. Zwykle, ze względu na elastyczność i w przypadku konieczności dokonania sprostowań, rejestracji dokonuje agencja, która często współpracuje z notariuszem. W przypadku pośrednictwa w udzieleniu kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym, to kierownik banku będzie czuwał nad tym, aby tytuł nabycia i umowa kredytowa zostały kolejno zarejestrowane w księdze wieczystej nieruchomości.

W tym samym momencie składania podpisu notariusz informuje drogą elektroniczną odpowiedni rejestr nieruchomości o dokonaniu czynności prawnej. Następnie agencja nieruchomości dostarczy autoryzowaną kopię do rejestracji.

Oczywiście pozostaje drobny szczegół dotyczący obowiązkowej zapłaty odpowiednich podatków. Po rejestracji autoryzowany odpis aktu notarialnego jest zwracany właścicielowi wraz z danymi rejestrowymi i dowodami zapłaty wszystkich faktur związanych z operacją.

Villa en venta en Jávea. RMG3989

Inne ważne kwestie

Kupno pierwszego domu to poważna decyzja. W wielu przypadkach spłata kredytu hipotecznego, podatków i innych wydatków związanych ze sprzedażą może wymagać comiesięcznej wypłaty równej lub nawet większej niż wartość miesięcznego wynajmu mieszkania. Ale najważniejsze jest to, że z każdą wpłatą powiększasz swój majątek.

Często największą przeszkodą dla kupującego po raz pierwszy jest dostępność gotówki na pokrycie zaliczki i wydatków związanych z operacją.

Najlepszym sposobem na rozpoczęcie tego procesu jest udanie się do zaufanego banku, aby dowiedzieć się, jakie są realne możliwości uzyskania finansowania w oparciu o Twoją sytuację osobistą oraz maksymalną kwotę, jaka zostałaby przyznana, biorąc pod uwagę Twoją zdolność do spłaty. (Rimontgó może doradzić Ci określenie maksymalnej ceny/poziomu kredytu, na jaki Cię stać, o ile nie masz nic przeciwko dzieleniu się informacjami o Twoich dochodach i poziomie zadłużenia). Ta maksymalna kwota pożyczki, wraz z posiadaną gotówką, określi przedział cenowy, w którym należy robić zakupy. Możesz rozpocząć wyszukiwanie, patrząc na ceny domów w okolicy, którą chcesz kupić, pamiętając, że lokalizacja może być równie ważna jak sam dom.

Pamiętaj też, że w zależności od Twojej sytuacji istnieją różne rodzaje pomocy przy zakupie domu. Informacje na ten temat można znaleźć w różnych publicznych podmiotach oferujących dotacje na zakup mieszkań (głównie hiszpańskie Ministerstwo Mieszkalnictwa i samorządy). W Rimontgó oraz w swoim zaufanym banku również uzyskasz szczegółowe informacje w tym zakresie.

Jako kupującemu po raz pierwszy pomoc specjalisty ds. nieruchomości może być decydująca, musisz mu to powierzyć, aby był Twoim przedstawicielem w transakcji, zapewniając obronę Twoich interesów. Twój doradca ds. nieruchomości w Rimontgó może pomóc Ci ocenić zalety i wady zakupu określonego typu domu: (bliźniak, szeregowiec, mieszkanie) i który z różnych rodzajów nieruchomości najlepiej odpowiada Twoim potrzebom. Czy powinieneś kupić dom używany, czy nowo wybudowany i jakiego rodzaju informacje lub gwarancje powinieneś uzyskać w każdej sytuacji? Składając kontrofertę, ile poniżej ceny wywoławczej możesz zaoferować i jak cena wypada w porównaniu z innymi podobnymi nieruchomościami na rynku? Negocjujesz warunki i inne koszty (np. gwarancję na dom) poza ceną? Co należy zrobić, jeśli konieczne są remonty? Czy istnieją czynniki związane z domem lub budynkiem, które mogą stanowić przeszkodę w sprzedaży domu? Jakie koszty wiążą się ze sprzedażą? W przypadku decyzji, która zwykle jest emocjonalna, zaleca się profesjonalne doradztwo w zakresie nieruchomości, które pomoże Ci dokonać mądrego zakupu.

Podpisując kredyt hipoteczny, weź pod uwagę całkowite koszty, a nie tylko obowiązujące odsetki. Może się zdarzyć, że postawią niskie oprocentowanie, a wręcz przeciwnie, wysoką prowizję za otwarcie. Upewnij się, że rozumiesz wszelkie ukryte koszty lub kary za przedpłatę, które mogą wpędzić Cię w kłopoty. Zapoznaj się z różnymi produktami hipotecznymi i zobacz, który z nich najlepiej odpowiada Twoim potrzebom finansowym. Dobry agent może udzielić ci dobrej porady finansowej. Rimontgó oferuje bezpłatną usługę wyszukiwania finansowania, uzyskując w większości przypadków lepsze warunki niż te, które można uzyskać na poziomie prywatnym.

Po wybraniu obszaru i odwiedzeniu kilku domów możesz rozważyć złożenie kontroferty na dom, który Cię przekonał, ale którego cena przekracza to, czego się spodziewałeś. W takim przypadku wskazane jest skorzystanie z pomocy negocjacyjnej doradcy ds. nieruchomości w Rimontgó i skierowanie kontroferty za pośrednictwem agencji aieruchomości. Jeśli ostatecznie dojdzie do porozumienia ze sprzedającym, zwykle zostanie dostarczona pewna suma pieniędzy na poczet ceny i sformalizowana zostanie umowa depozytowa, określająca w niej termin sformalizowania publicznego aktu sprzedaży. (Czasami ten okres jest ustalany na podstawie tego, kiedy sprzedający może kupić inny dom i się przeprowadzić.) W tym czasie musisz skontaktować się z wybranym bankiem, aby wysłać rzeczoznawcę do wyceny domu. Wartość ta jest przydatna w celu dokładnego określenia maksymalnej kwoty pożyczki.

Istnieją jednak przypadki poprawy procentowego uzyskiwanego finansowania, udzielania gwarancji, takich jak zabezpieczenie osobiste lub rzeczowe, przypadki dofinansowamych mieszkań, w których obowiązuje maksymalna dozwolona cena i maksymalna kwota kredytu i inne We wszystkich tych przypadkach Rimontgó może doradzić w celu znalezienia najlepszego rozwiązania dostosowanego do Twoich potrzeb.

Villa en venta en Sitges. RMGV3045

Przeprowadzka może być delikatnym doświadczeniem dla rodziny ze względu na zmiany, które mogą się z nią wiązać. Przeprowadzka dotyczy wszystkich członków rodziny i często łatwo jest przeoczyć potrzeby naszych małych dzieci.

Kilka wskazówek może pomóc w ułatwieniu procesu przeprowadzki:

  • Wytłumacz dzieciom z jakiego powodu się przeprowadzacie.
  • Przeprowadź rodzinną dyskusję, wymieniając poglądy na temat tego, za czym najbardziej będziecie tęsknić i czym najbardziej się ekscytujesz po przeprowadzce.
  • Zapytaj swoje dzieci, czego chciałyby się dowiedzieć o nowym obszarze/mieście, nie zakładając nic z góry.
  • Urządź przyjęcie pożegnalne dla przyjaciół; znaleźć sposób, aby pozostać z nimi w kontakcie.
  • Użyj kalendarza, aby zaplanować, co się wydarzy i w jakiej kolejności podczas procesu przeprowadzki.
  • Czytaj dzieciom bajki o przeprowadzkach.
  • Zabierz ze sobą aparat podczas poszukiwania mieszkania. Fotografuj inne dzieci bawiące się, podczas ich zajęć i wewnątrz szkoły. Pokaż je swoim dzieciom w domu.
  • Pozwól dzieciom uczestniczyć w procesie pakowania. Jeśli to możliwe, niech wszyscy członkowie rodziny będą obecni w dniu przeprowadzki, aby obserwowali załadunek ciężarówki. Staraj się umieszczać rzeczy dzieci na końcu, co umożliwi ich rozładowanie w pierwszej kolejności.
  • Świętuj Wasze przybycie do nowego domu.
  • Zabierz swoje dzieci po okolicy, aby złagodzić ich obawy związane z zgubieniem się. Pomóż im zaplanować pierwszy dzień w szkole – w co się ubrać, co zabrać ze sobą i jak się tam dostać.
  • Spędzaj więcej czasu ze swoimi dziećmi podczas całego procesu przeprowadzki, abyś mógł być świadomy ich obaw i podjąć kroki, aby je złagodzić..

Zachowaj ostrożność podczas planowania przeprowadzki, zapytaj o wyceny kilka firm specjalizujących się w przeprowadzkach, poproś znajomych i zaufane kontakty o referencje, dowiedz się o usługach w cenie i rozważ możliwość wykupienia jej ubezpieczenia.

Nie odkładaj planowania na ostatnią chwilę i zastanów się, czy wygodnie jest Ci przewieźć jakieś delikatne przedmioty lub te, które mają dla Ciebie szczególną wartość emocjonalną.

Jeśli zamierzasz przechowywać rzeczy w magazynach, sprawdź oferowane przez niego gwarancje lub ewentualne ubezpieczenie na wypadek kradzieży lub wypadku (na przykład pożar) i sprawdź, czy jest to firma posiadająca odpowiednie licencje.

W przypadku przeprowadzki międzynarodowej wymagaj prestiżowej firmy posiadającej certyfikaty jakości oraz odpowiednią infrastrukturę, taką jak flota transportowa i odpowiednie opakowania. Ponownie spróbuj uzyskać skierowania i postępuj zgodnie ze wskazówkami powyżej. Uważaj na te budżety, które wydają się zbyt tanie, a jeśli uznasz to za konieczne, udaj się do firmy, aby sprawdzić te aspekty z pierwszej ręki.

Apartamento en venta en Valencia. RMGV4328

Posiadanie domu to cel, o którym zwykle myśli każdy, choć niestety nie dla każdego jest to możliwe. Obecnie Hiszpanów z własnym domem jest więcej niż wcześniej. Jednak kupno domu to spora inwestycja finansowa i nie gwarantuje oszczędności w krótkim czy długim okresie, a raczej decyzja, która będzie oznaczać spory wydatek i utratę płynności finansowej na długie lata. Z drugiej strony, większość ludzi myśli o wynajmie jako o „marnowaniu pieniędzy”. Po co oddawać pieniądze właścicielowi domu, skoro można zainwestować we własny dom? Głównymi czynnikami branymi pod uwagę są styl życia, zdolność do uzyskania kredytu hipotecznego i sytuacja finansowa.

W ramach stylu życia mieszkania na wynajem mieszczą się w ograniczeniach czasowych ludzi. Dla osób, które usamodzielniają się po raz pierwszy, może to być dobra opcja. W dużych miastach mieszkania dają możliwość życia w modnych dzielnicach, które mogą być dostępne tylko wtedy, gdy są wynajmowane. Wynajem pozwala również na większą elastyczność osobom, które ze względu na wykonywany zawód lub pracę muszą zmieniać miejsce zamieszkania z określoną częstotliwością.

Poza tym nie każdy może otrzymać kredyt hipoteczny. Pomimo niezliczonych rodzajów kredytów hipotecznych i programów dofinansowania dla grup o najtrudniejszych warunkach mieszkaniowych, niektórzy ludzie po prostu dostają kredyt na niekorzystnych warunkach lub zbyt wiele miesięcznych rat, aby zostać przyjętym do kredytu hipotecznego lub uzyskać pożyczkę, które pozwolą na zakup wymarzonej nieruchomości.

Inne kwestie dotyczą tego, jak długo chcesz inwestować w dom i do jakiego stopnia chcesz, aby wpłynął on na Twój styl życia? Mieszkanie jest drogie. W większości przypadków mieszkanie w tej samej okolicy, w której wynajmujesz, w porównywalnym środowisku mieszkaniowym (ten sam rozmiar, jakość itp.) będzie oznaczać wyższe miesięczne wydatki przez wiele lat.

Dom nie gwarantuje rentowności ani zysku w momencie sprzedaży, chociaż prawdą jest, że obecnie jest to jedna z wartości, która oferuje największą rentowność w jak najkrótszym czasie. Jednak, jak każda inwestycja, dom wiąże się z pewnym ryzykiem. Istnieje szereg wydatków związanych z kupnem i sprzedażą oraz kredytem hipotecznym, które są opłacane z góry i których zrekompensowanie zajmie dużo czasu. Jeśli musisz sprzedać w krótkim czasie, rentowność, którą uzyskasz, będzie mniejsza. Jeśli ty. Jeśli często się przeprowadzasz lub planujesz przeprowadzić się w najbliższej przyszłości, powinieneś poważnie rozważyć wydatki związane z posiadaniem krótkoterminowego wynajmu domu.

Należy również wziąć pod uwagę ogólnie przyszłość rynku mieszkaniowego, jak zachowuje się on w czasie. Jeśli gospodarka ma się dobrze, domy mają tendencję do wzrostu wartości, ale w słabej gospodarce wartości domów mają tendencję do stagnacji. Kiedy wynajmujesz, masz większą elastyczność, aby reagować na duże zmiany w gospodarce.

Pomimo ryzyka i zmian w stylu życia posiadanie domu jest dla większości ludzi zdecydowaną średnio- i długoterminową nagrodą.

Jeśli znajdziesz dom, który Cię interesuje, ale cena wydaje się wygórowana, zastanów się, ile jesteś skłonny za niego zapłacić, i przygotuj jak najbardziej rozsądną kontrofertę. Jako kupujący nie powinieneś składać więcej niż jednej kontroferty, w przeciwnym razie stracisz wiarygodność. Upewnij się, że w pełni rozumiesz wszystkie warunki związane z transakcją sprzedaży. Zapytaj Rimontgó o wszystko, czego nie rozumiesz i upewnij się, że znasz wszystkie dodatkowe koszty zakupu przed złożeniem kontroferty: opłaty, podatki itp.

Villa en venta en Los Monasterios, Puzol. RMGV4281

  • Imię i nazwisko lub firma dewelopera, dane z rejestru handlowego.
  • Szczegółowe informacje o domu: plany mieszkania, opis, powierzchnia użytkowa, usługi i dostawy, części wspólne, ubezpieczenie od szkód i ukrytych wad.
  • Dane rejestru nieruchomości, w celu weryfikacji:
    • czy działka, na której ma powstać budynek, jest zarejestrowana na nazwisko dewelopera, z którym zawarliśmy umowę.
    • czy budowa budynku została zatwierdzona przez Radę Miasta, poprzez przyznanie odpowiedniej licencji.
  • Statuty wspólnoty mieszkaniowej.
  • Cena mieszkań i forma płatności.
  • Szczegóły subrogacji hipoteki, jeśli taka istnieje.
  • Forma, w jakiej umowa ma być udokumentowana, wraz z jej ogólnymi i szczegółowymi warunkami, z wyraźnym określeniem:
    • czy poprzednie opłaty, które zgodnie z prawem odpowiadają sprzedającemu, nie będą pokrywane przez kupującego.
    • prawo kupującego do żądania wydania aktu notarialnego i wyboru notariusza.

Wszystkie te dane są w każdym przypadku zbierane i należycie zatwierdzane przez osobistego doradcę w Rimontgó, który jako ekspert w tej dziedzinie sprawdza, czy wszystko jest w porządku i przeprowadza odpowiedni monitoring prac, czyniąc pracę kupującego tak łatwą jak to możliwe.

  • Odpis nieruchomości z księgi wieczystej.
  • Ostatnie potwierdzenie płatności podatku od nieruchomości (IBI).
  • Ostatnie płatności za prąd, wodę gaz.li>
  • Zaświadczenie o opłacaniu na bieżąco wydatków wspólnoty, (jeżeli nie zostanie uzyskane, a istnieją długi, gmina może żądać od kupującego jego kwoty do pewnego limitu, bez uszczerbku dla prawa dochodzenia jej od sprzedającego).
  • Potwierdzenie wpłaty ostatniego czynszu.
  • Kopa statutu wpólnoty mieszkaniowej zarejestrowanej w rejestrze majątkowym.
  • W przypadku, gdy dom jest obciążony hipoteką i istnieje zaległy kapitał, zaświadczenie o stanie zadłużenia wystawione przez wierzyciela.

Jeśli chodzi o współpracę z agencją nieruchomości, w szczególności w naszym przypadku, Rimontgó nie przyjmuje na sprzedaż ani nie oferuje żadnej nieruchomości bez uprzedniego upewnienia się, że spełnia ona wszystkie przepisy bezpieczeństwa oraz wszystkie prawne, ekonomiczne i wymagania.

Apartamento en venta en pleno centro de Valencia. RMGV4282

Twój agent nieruchomości z Rimontgó jest w każdym przypadku odpowiedzialny i jest tym, który musi zebrać, przestudiować i zweryfikować całą dokumentację, aby zagwarantować, że operacja zakończy się sukcesem i satysfakcją obu stron. Twój doradca musi pełnić rolę przedstawiciela klienta do czasu przeprowadzenia sprzedaży.

Jak mogę sformalizować moje zobowiązanie do zakupu domu? Możemy odwołać się bezpośrednio do prywatnej umowy zakupu lub, co jest bardziej powszechne, sformalizować umowę z wpłaceniem zadatku:

  • Zadatek: Zakłada zastrzeżenie prawa do nabycia domu, poprzez wpłatę kwoty na poczet ceny. Nie zmusza cię to do zakupu, ale wiąże się z karą, jeśli jakakolwiek część się wycofa. W takim przypadku, jeśli kupujący odstąpi od umowy, straci dostarczoną kwotę, a jeśli to sprzedawca nie wywiąże się z umowy, musi zwrócić podwójną wartość dostarczonej kwoty. W kontrakcie musi być jasko określone sformułowanie zadatku.
  • Prywatna umowa sprzedaży: dokument podpisany przez kupującego i sprzedającego, w którym określone są strony, opis nieruchomości, cena i sposób płatności, podział wydatków i inne uzgodnione warunki. Zapłacona kwota dotyczy ceny całkowitej. Kupujący nie staje się ostatecznym właścicielem, co nastąpi w momencie przekazania kluczy w momencie podpisania aktu notarialnego.

Jeśli chodzi o sposób płatności, można wyróżnić trzy przypadki:

  • Jeśli zamierzamy ubiegać się o kredyt hipoteczny na zakup domu, pełna cena jest zwykle płacona w momencie podpisania aktu notarialnego, chyba że wcześniej dokonano płatności jako depozytu, w którym to przypadku wspomniana kwota jest odejmowana od tej całkowitej.
  • Jeśli na dom spadnie poprzednia opłata, sprzedający otrzyma tylko różnicę między ceną a kapitałem oczekującym na spłatę, ponieważ kwota niespłaconego długu zostanie zatrzymana, aby spłacić bank, a tym samym anulować poprzednią hipotekę.
  • Jeśli odbywa się to w ramach jednej płatności.

Należy ją uiścić tylko wtedy, gdy dom jest całkowicie wolny od opłat w rejestrze, ponieważ jeśli jest jakaś opłata (hipoteka, embargo). Jej wysokość należy odjąć od ceny. Jest to zalecane tylko wtedy, gdy akt notarialny jest podpisany bezpośrednio przed notariuszem, ponieważ w tym przypadku kupujący korzysta z natychmiastowej ochrony poprzez elektroniczną transmisję zawiadomienia o sprzedaży przez notariusza. Zgodnie z prawem w gotówką można zapłacić maksymalnie 2500 euro.

W przypadku dokonania częściowej płatności za mieszkanie jeszcze niestniejące ponieważ budynek nie jest jeszcze wybudowany (płatność, która zwykle stanowi 20-30 % ceny i jest dokonywana w formie okresowych płatności dokonywanych w czasie – około 2 lat – że budowa domu trwa), deweloper jest prawnie zobowiązany do ustanowienia ubezpieczenia gwarantującego zwrot dostarczonych kwot wraz z odsetkami prawnymi w przypadku niewywiązania się z umowy.

Casa en venta en Olocau, Valencia. RMGV4320

Jeśli podpisywana jest prywatna umowa sprzedaży, normalne jest odroczenie ceny, zapłacenie pozostałej części ceny w momencie podpisania aktu notarialnego. W takim przypadku sprzedawca może otrzymać gwarancję w odniesieniu do oczekującej ceny za pomocą warunku rozwiązującego, tak że jeśli kupujący nie zapłaci, mienie z powrotem stanie się własnością sprzedającego.

Zwłaszcza jeśli sprzedawany dom jest obciążony hipoteką, kupujący może wstąpić w hipotekę i uzyskać status dłużnika wobec banku udzielającego kredytu. Kupujący oszczędza na kosztach otwarcia kredytu hipotecznego, a sprzedający na kosztach spłaty istniejącego kredytu hipotecznego. Sprzedający otrzyma jako cenę wynik odliczenia niespłaconej kwoty pożyczki i innych niezapłaconych wpływów, jeśli takie istnieją. Konieczne jest, aby bank zaakceptował kupującego jako kredytobiorcę.

Publiczny akt sprzedaży to dokument, który czyni kupującego właścicielem i który służy jako tytuł, który można zarejestrować w księdze wieczystej. Funkcja wspomnianej rejestracji polega na pozostawieniu pisemnego zapisu własności aktywów i wszelkich obciążeń, które mogą być na nie nałożone. Jest to zalecane, ponieważ daje maksymalne gwarancje prawne i obowiązkowe w przypadku, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny.

Rejestracji dokonuje notariusz albo osoba przez bank, w przypadku kredytu hipotecznego: notariusz w tym samym dniu podpisania już zawiadamia rejestr o czynności prawnej, której sprzedaż będzie zostać sformalizowany na piśmie publicznie, ale następnie autoryzowany odpis aktu musi zostać zabrany do rejestru wraz z uiszczeniem odpowiednich podatków, aby przystąpić do jego ostatecznej rejestracji. Po zarejestrowaniu akt notarialny jest zwracany właścicielowi wraz ze wszystkimi opłaconymi przez niego fakturami.

Apartamento en venta en El Ensanche, Valencia. RMGV2967

Nabycie nieruchomości w Hiszpanii jest opodatkowane głównymi podatkami pośrednimi: podatkiem od wartości dodanej (zwanym dalej VAT) oraz podatkiem od przeniesienia własności i udokumentowanych czynności prawnych w jego trybach obciążających przeniesień majątkowych i udokumentowanych czynności prawnych (dalej TPO i odpowiednio AJD).

Aby ustalić, jaki podatek będziemy musieli zapłacić w każdym przypadku, należy wziąć pod uwagę następujące aspekty:

  • Status zbywcy i nabywcy (osoby fizyczne lub prawne, które mają status przedsiębiorcy lub osoby wykonującej wolny zawód i są podatnikami VAT lub odwrotnie, osoby fizyczne, które działają we własnym imieniu.
  • Rodzaj przenoszonej nieruchomości (domy, lokale, biura, tereny, działki do zabudowy) i jej przeznaczenie (zamieszkanie stałe, najem, działalność zawodowa).
  • Czy przeniesienie własności następuje po raz pierwszy o kolejny.

Innymi słowy, jeśli sprzedający jest deweloperem lub wręcz przeciwnie, sprzedaje nam osoba fizyczna (niebędąca przedsiębiorcą), jeśli nabywcą jest osoba fizyczna lub prawna, jeśli jest osobą fizyczną, może działać we własnym imieniu lub imieniu firmy. Z drugiej strony rodzaj nieruchomości, czy jest to dom, lokal, działka budowlana czy nie budowlana.. I wreszcie, czy mamy do czynienia z pierwszym przeniesieniem własności lub kolejnym. Ogólnie rzecz biorąc, deweloper sprzedaje, gdy kupujemy dom z rynku pierwotnego, a osoba fizyczna będzie sprzedawcą na rynku wtórnym.

Opodatkowanie, jeśli nieruchomość jest nabywana od dewelopera przez osobę fizyczną.

W transakcjach między deweloperem a osobą fizyczną musimy najpierw wziąć pod uwagę, czy jest to pierwsze zbycie nieruchomości, czy kolejne (lub grunty niezabudowane).

Jeśli jest to pierwsze przeniesienie, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (4%, 10% lub 21%, w zależności od rodzaju nieruchomości), więc przekazujący deweloper musi przenieść ten podatek na indywidualnego nabywcę.

Termin pierwszego przeniesienia własności (rynek pierwotny).

„nabywane od dewelopera po zakończeniu budowy lub remontu, chyba że lokale mieszkaniowe były użytkowane nieprzerwanie przez okres równy lub dłuższy niż dwa lata przez osoby inne niż nabywcy”.

„Innymi słowy, jeśli deweloper po zakończeniu prac wynajmuje domy i po dwóch latach wystawia je na sprzedaż, jeśli domy są kupowane przez samych lokatorów, dostawa tego samego zakłada „pierwsze przeniesienie własności” , a nie tak, jeśli te domy są nabywane przez różnych ludzi”.

„Roboty budowlane domu uważa się za zakończone z chwilą wydania przez architekta i geodetę, który nimi kierował, świadectwa ukończenia robót”.

W przypadku drugiego lub kolejnego przekazania (lub gruntu niezabudowanego) czynność będzie zwolniona z podatku VAT i będzie podlegać TPO, więc zbywca nie będzie uwzględniał VAT na swojej fakturze, a nabywca musi rozliczyć TPO w stawkach 4%, 8% lub 10%.

Dlatego jeśli nabywamy nowy dom (stanowiący rynek pierwotny rozumieniu prawa) musimy zapłacić sprzedającemu podatek VAT.

Aktualne stawki VAT kształtują się następująco:

  • Stawka onbniżona do 4% w przypadku mieszkań z dofinansowaniem.
  • Stawka wynosi 10% w przypadku bloków mieszkalnych, mieszkań, domów, garaży i przybudówek.
  • Ogólna stawka 21% stosowana do wszystkich operacji na towarach, które nie mają ustalonej niższej stawki, np. lokale handlowe

Oprócz podatku VAT, który jest płacony bezpośrednio deweloperowi, który sprzedaje nam nieruchomość, transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od przeniesienia własności (AJD).

We Wspólnocie Walencji ustanowiono następujące rodzaje podatków:

  • 1,5% w charakterze ogólnym.
  • 0,1%, jeżeli to pierwsze odpisy aktów notarialnych dokumentują nabycie miejsca zwykłego pobytu.
  • 2% dla przypadków, w których zrezygnowano ze zwolnienia z podatku VAT (patrz następna sekcja).

Opodatkowanie w przypadku nabycia nieruchomości od dewelopera przez osobę fizyczną lub prawną działającą jako przedsiębiorca.

Opodatkowanie jest takie, jak opisano w poprzedniej sekcji, w przypadku pierwszej transmisji operacja ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i AJD.

W przypadku drugiego lub kolejnego przekazania (lub w przypadku gruntu niezabudowanego) operacja będzie zwolniona z podatku VAT i będzie podlegać TPO, jednakże ustawa o VAT dopuszcza możliwość rezygnacji ze zwolnień pod pewnymi warunkami, głównie że nabywca działa w każdym przypadku jako przedsiębiorca lub profesjonalista, podatnik VAT.

Dlatego przy nabyciu nowego domu (stanowiącego rynek pierwotny według praca) musimy zapłacić sprzedającemu podatek VAT oraz zapłacić AJD, niezależnie od tego, czy nabywcą jest osoba fizyczna, czy przedsiębiorca, a w przypadku zbycia zwolnione (drugie lub kolejne przekazanie (lub w przypadku gruntu niezabudowanego) operacja będzie zwolniona z podatku VAT i będzie podlegać TPO, przy czym nabywca biznesowy będzie miał możliwość zrzeczenia się zwolnienia i zapłaty podatku VAT i AJD (2 % ), w tym celu musisz posiadać status podatnika VAT, a także spełniać inne wymogi określone w ustawie o VAT.

Opodatkowanie, jeśli nabywamy nieruchomość od osoby fizycznej.

W tym przypadku podatkiem, który nas dotyczy, jest podatek od przeniesienia majątku w formie transferów majątku (TPO).

Podatek ten wyklucza podatek VAT, dlatego w żadnym wypadku nie będziemy musieli płacić ich obu.

Przekazanie nieruchomości między osobami fizycznymi oraz nabycia od deweloperów, którzy deklarują zwolnienie z VAT i w których zwolnienie to nie jest uchylone, jak pisaliśmy w poprzednim punkcie, będą podlegać TPO.

Podstawę opodatkowania oblicza się od wartości przenoszonego składnika majątku, a w przypadku nieruchomości będzie to wartość referencyjna ustalona w przepisach o katastrze nieruchomości, w dniu naliczenia podatku.

Jeżeli jednak wartość nieruchomości zadeklarowana przez zainteresowane strony, uzgodniona cena lub świadczenie wzajemne są wyższe niż jej wartość referencyjna, jako podstawę opodatkowania przyjmuje się wyższą z tych wielkości.

W przypadku braku wartości referencyjnej lub gdy nie może ona zostać potwierdzona przez Generalną Dyrekcję ds. Katastru, podstawą opodatkowania, bez uszczerbku dla weryfikacji administracyjnej, będzie większa z następujących wielkości: wartość zadeklarowana przez zainteresowane strony, uzgodniona cena lub wynagrodzenie lub wartość rynkowa.

Stawka podatku wyniesie 10%, z wyjątkiem dofinansowanych mieszkań i innych szczególnych przypadków, w których obowiązuje stawka 4% lub 8%. W przeciwieństwie do tego, jak to ma miejsce w podatku VAT, osobą zobowiązaną do zapłaty długu podatkowego jest nabywca.

Jeżeli ponadto indywidualny zbywca jest nierezydentem nieposiadającym stałego miejsca zamieszkania w Hiszpanii, nabywca będzie zobowiązany do zapłaty 3% uzgodnionego wynagrodzenia tytułem zapłaty podatku, który nierezydent musi zapłacić i wpłacić do Urzędu Skarbowego.

Podatki i wydatki związane z kredytem hipotecznym.

Jeśli musimy ubiegać się o kredyt hipoteczny w banku na zakup domu, oprócz kosztów notarialnych, rejestracji i zarządzania, o których wspomnieliśmy w części dotyczącej sprzedaży, istnieje podatek od udokumentowanych czynności prawnych i inne powiązane bankowi podmiotu pożyczkodawcy:

– Podatek od udokumentowanych czynności prawnych (AJD): Wyróżnia się następujące przypadki:

  1. Nabyty dom bez dofinansowania: W tym przypadku sformalizowanie kredytu hipotecznego wiąże się z naliczeniem podatku AJD, który wynosi 1,5% Odpowiedzialności Hipotecznej (której wysokość jest odnotowana przez bank w akcie notarialnym).
  2. Nabyty dom z dofinansowaniem: W tym przypadku umowa kredytu hipotecznego jest zwolniona z podatku, podobnie jak późniejsze unieważnienie rejestracji, które również jest zwolnione z podatku..
  3. Główne miejsce zamieszkania: Jeśli dom ma być używany jako główne miejsce zamieszkania i jest to wyraźnie określone w akcie, podatek AJD wynosi 0,1% od zobowiązania hipotecznego.
  4. W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT podatek AJD naliczany jest od pierwszych odpisów aktów notarialnych formalizujących pożyczki lub kredyty hipoteczne, gdy podatnikiem jest pożyczkodawca, stawka wynosi 2% ceny określonej w akcie, z wyłączeniem kwota zapłaconego podatku VAT.

W przypadku aktu ustanowienia kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym sformalizowanego po 11 października 2018 roku podatnikiem jest pożyczkodawca, czyli bank.

– Wycena nieruchomości: Zwykle w celu zatwierdzenia kredytu hipotecznego przez bank wymagana jest wycena domu, który jest przedmiotem zakupu, przez zatwierdzoną firmę rzeczoznawczą w celu ustalenia maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego i jego warunków. Zwykle bank przyznaje kwotę pożyczki na podstawie wartości szacunkowej, o ile wspomniana kwota nie przekracza ceny domu. Kwota najczęściej zależy od wartości wyceny i może wynosić od 180 do 400 EUR.

– Inne wydatki: Bank może zgodzić się na pobranie prowizji za otwarcie, która zwykle składa się z procentu kwoty pożyczonego kapitału. Ubezpieczenie domu od wielu ryzyk: Zgodnie z ustawą 2/1981 posiadacz kredytu hipotecznego jest zobowiązany do wykupienia ubezpieczenia od pożaru (lub uszkodzenia) domu, który ma być obciążony hipoteką. Jest to ubezpieczenie, które obejmuje nieruchomość, a nie zawartość domu, co można zapewnić poprzez rozszerzenie tego ubezpieczenia. Wskazane może być, choć nie jest to obowiązkowe, wykupienie ubezpieczenia spłaty kredytu, które obejmuje na wypadek śmierci właściciela kapitał kredytu oczekującego na spłatę.

Obecne prawo zobowiązuje bank do pokrycia prawie wszystkich wydatków. Oto rozkład ustanowiony przez hiszpańskie przepisy od czerwca 2019 r.:

  • Wydatki poniesione przez obciążonego hipoteką: wycena, odpis zwykły z ksiąg wieczystych oraz dodatkowo kopia aktu.
  • Wydatki ponoszone przez bank: podmiot udzielający kredytu hipotecznego musi opłacić notariusza, urząd rejestrowy, agencję oraz podatek od udokumentowanych czynności prawnych, oprócz odpisu aktu.

W czasie, gdy nieruchomość jest naszą własnością, musimy również pamiętać o podatkach, które wpływają na tę własność. Następnie zobaczymy opodatkowanie według stanu właściciela nieruchomości.

Jeśli właścicielem jest osoba fizyczna zamieszkała w Hiszpanii.

Opodatkowanie podatku dochodowego od osób fizycznych (dalej IRPF).

Pojęcie zwykłego pobytu jest kluczowe w konfiguracji nałożenia posiadania mienia uregulowanego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na potrzeby tego podatku przez miejsce zwykłego pobytu rozumie się każdy budynek, który stanowi miejsce zamieszkania podatnika nieprzerwanie przez okres co najmniej trzech lat, dodatkowo wymagający faktycznego i stałego zamieszkiwania w nim przez podatnika przez okres nieprzekraczający dwunastu miesięcy, liczony od dnia nabycia lub zakończenia robót.

Korzystanie z miejsca zwykłego pobytu nie generuje żadnych dochodów. Ponadto w określonych przypadkach może dawać prawo do odliczenia za jego nabycie.

Odliczenie przy nabyciu miejsca zwykłego pobytu: Zgodnie z naszymi obowiązującymi przepisami każda inwestycja dokonana do 31 grudnia 2012 r. mająca na celu nabycie lub odnowienie miejsca zwykłego pobytu umożliwia odliczenie w podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF) zarówno dla zainwestowanego kapitału, jak i oraz zapłaconych odsetek, w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny.

15% kwot zapłaconych za zakup w tym samym roku podatkowym można odliczyć od pełnej opłaty, przy maksymalnej podstawie 9 015,18 EUR.

Od 1 stycznia 2013 r. potrącenie to zostało zniesione, ale jeśli odliczyłeś je przed tą datą, możesz nadal stosować to odliczenie w swoim rachunku zysków i strat, jeśli spełniasz ustalone wymagania.

Jeżeli nowe miejsce zwykłego pobytu zostało nabyte po sprzedaży poprzedniego miejsca zamieszkania lub jeszcze przed jego sprzedażą, odliczenia nie można dokonać od nowego miejsca zamieszkania, ponieważ od 01.01.2013 r. podatek ten został zniesiony.

Domy, które nie stanowią miejsca zwykłego pobytu podatnika, oprócz braku możliwości odliczenia z poprzedniej sekcji, ustawa głosi, że w przypadku nieruchomości miejskich, które nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej ani nie przynoszą dochodu z kapitału nieruchomości, że wynagrodzenie dochodu 2 na 100 wartości katastralnej (1,1 na 100, jeżeli wartość katastralna została zmieniona ze skutkiem od 1 stycznia 1994 r.). Dochód ten jest opodatkowany na zasadach ogólnych.

W przypadku nieruchomości położonych za granicą lub nieruchomości, które nie mają wartości katastralnej, jako wartość przyjmuje się 50% wartości, jaką dana nieruchomość miałaby dla celów podatku majątkowego (większa między wartością nabycia a wartością zweryfikowaną przez administrację) .

Jak wygląda traktowanie reinwestowania w miejsce zwykłego pobytu?

Jeżeli przy przeniesieniu starego miejsca zwykłego pobytu powstaje zysk kapitałowy, jest on zwolniony z opodatkowania, gdy cała kwota uzyskana z przeniesienia jest reinwestowana w nabycie nowego miejsca zwykłego pobytu w okresie nieprzekraczającym 2 lat od dnia nabycia.

Jeżeli reinwestowana jest tylko część, proporcjonalna część faktycznie reinwestowanej kwoty jest zwolniona z podatku.

W ten sam sposób zysk kapitałowy uzyskany ze sprzedaży starego domu po nabyciu nowego głównego domu podlega zwolnieniu z tytułu reinwestycji, jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie wykorzystana na zaspokojenie ceny nowego domu w okresie 2 lata od daty zakupu nowego domu.

Termin składania zeznań podatkowych od osób fizycznych, niezależnie od ich wyniku (do zapłaty lub ujemnego), przypada między pierwszymi dniami kwietnia a 30 czerwca roku następującego po dacie naliczenia (31 grudnia każdego roku).

Podatek majątkowy.

Osoby będące rezydentami muszą płacić podatek majątkowy. Podstawą opodatkowania będzie wartość Twoich aktywów bez względu na to, gdzie się znajdują, na dzień 31 grudnia.

W przypadku nieruchomości musimy przyjąć jako wartość najwyższą z następujących trzech:

  • wartość nabycia.
  • wartość katastrakna.
  • wartość zweryfikowana przez Administrację.

We Wspólnocie Walencji minimalna kwota zwolnienia z podatku majątkowego wynosi 500 000 euro, ze skutkiem od 01.01.2021 r., przy czym stawka minimalna wynosi 0,25%, a maksymalna 3,50%. W każdym przypadku oświadczenie to należy złożyć, jeżeli łączna wycena tych aktywów przekracza 2 000 000 euro, niezależnie od tego, czy jest to opłata do uiszczenia, czy nie.

Termin składania samooceny podatku majątkowego, niezależnie od jego wyniku (do zapłaty lub ujemnego), przypada między pierwszymi dniami kwietnia a 30 czerwca roku następującego po dacie naliczenia (31 grudnia bieżącego roku).

Naliczanie podatku od nieruchomości.

Podatek od nieruchomości (zwany dalej IBI) jest podatkiem komunalnym pobieranym od posiadania nieruchomości.

Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do zapłaty tego podatku 1 stycznia każdego roku, w momencie, w którym podatek jest naliczany, niezależnie od terminu płatności ustalonego przez każdą radę miasta.

Ogólnie rzecz biorąc, jest to ustalane poprzez zastosowanie do wartości katastralnej nieruchomości pewnego rodzaju podatku, uzgodnionego przez odpowiednie urzędy miast w odpowiednich zarządzeniach miejskich. Jednakże stawki podatkowe podatku od nieruchomości (IBI) będą zgodne z art. 72 królewskiego dekretu legislacyjnego 2/2004 z dnia 5 marca:

W przypadku nieruchomości miejskich minimalna i dodatkowa stawka podatku wyniesie 0,4 proc., a maksymalna 1,10 proc.
W przypadku nieruchomości wiejskich minimalna stawka podatku wyniesie 0,3 proc., a maksymalna 0,90 proc.
Stawka podatku od nieruchomości o szczególnych cechach (będzie uzupełniająca): 0,6 proc.

Rady miejskie mogą ustalić dla każdej istniejącej w gminie grupy zróżnicowaną stawkę, która w żadnym przypadku nie będzie niższa niż 0,4% ani wyższa niż 1,3%.

Odpowiednie rady miejskie mogą podwyższyć stawki minimalne i maksymalne o punkty procentowe wskazane dla każdego przypadku, gdy zachodzi którakolwiek z okoliczności przewidzianych przez prawo.

W szczególności w Radzie Miasta Walencji obowiązują następujące stawki:

  1. Na nieruchomości o charakterze miejskim: 0,723 %
  2. Na nieruchomości o charakterze wiejskim: 0,437 %
  3. Na nieruchomości o szczególnych cechach: 1,30 %

Dopłata w wysokości 30% płynnej kwoty podatku zostanie zastosowana do domów, które są stale niezamieszkane. Przez stałe niezamieszkane domy rozumie się te, które zostały tak zadeklarowane przez Generalitat Valenciana.

Jeśli właściciel nieruchomości jest osobą fizyczną niebędącą rezydentem w Hiszpanii.

Podatek dochodowy dla nierezydentów.

W przypadku, gdy właściciel nieruchomości jest osobą fizyczną niebędącą rezydentem, musi on ponieść podatek dochodowy w wysokości 2% wartości katastralnej nieruchomości (1,1%, jeżeli wartość katastralna została zmieniona po 1 stycznia 1994 r.). Stawka podatkowa mająca zastosowanie do tego dochodu będzie dotyczyć:

Mieszkańcy UE, Islandii, Norwegii i, od 07-11-2021, Liechtensteinu: 19%
Dla nierezydentów w Hiszpanii i osób niebędącymi rezydentami w krajach członkowskich UE: 24%.

Ostatecznym terminem złożenia i zapłaty podatku będzie rok kalendarzowy następujący po dacie naliczenia (31 grudnia każdego roku).

Podatek od majątku.

Osoby niebędące rezydentami muszą płacić podatek majątkowy. Podstawą opodatkowania będzie wartość Twoich aktywów na terytorium Hiszpanii na dzień 31 grudnia. W przypadku nieruchomości musimy przyjąć jako wartość najwyższą z następujących trzech:

  • wartość nabycia.
  • wartość katastrakna.
  • wartość zweryfikowana przez Administrację.

Istnieje zwolnione przez państwo minimum 700 000 euro, mające zastosowanie do nierezydentów podlegających rzeczywistemu obowiązkowi płacenia składek, a skala podatkowa jest identyczna jak w przypadku rezydentów w Hiszpanii. W każdym przypadku oświadczenie to należy złożyć, jeżeli łączna wycena tych aktywów przekracza 2 000 000 euro, niezależnie od tego, czy jest to opłata do uiszczenia, czy nie.

Dla uzupełnienia podatkiem majątkowym odpowiadającym nierezydentom należałoby uwzględnić obowiązujące zwolnienia, skutki powołania się przez podatnika na jego prawo do stosowania umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz specyfiki zawarte w regulaminach, w szczególności dotyczące możliwości stosowania przez mieszkańców innych krajów Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego przepisów regionalnych, jeżeli uznają, że jest to dla nich korzystniejsze.

Termin składania samooceny podatku majątkowego, niezależnie od jego wyniku (do zapłaty lub ujemnego), przypada między pierwszymi dniami kwietnia a 30 czerwca roku następującego po dacie naliczenia (31 grudnia bieżącego roku).

Opodatkowanie od nieruchomości (IBI).

Jak już wspomniano, IBI jest gminnym podatkiem od własności, który opodatkowuje własność nieruchomości położonych na terytorium Hiszpanii.

Regulacja zawarta w poprzednim rozdziale Podatek od nieruchomości osoby fizycznej będącej rezydentem, dotyczy również nierezydentów posiadających nieruchomości w Hiszpanii.

Villa en venta en Castellón de la Plana. RMGV545

W przypadku, gdy wynajmujemy posiadane przez nas nieruchomości, konsekwencje podatkowe byłyby następujące:

Jeśli właściciel nieruchomości jest rezydentem w Hiszpanii.

Opodatkowanie w podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF).

Zwroty kapitału z nieruchomości.

Taką kwalifikację otrzymują dochody uzyskiwane z dzierżawy nieruchomości wiejskich i miejskich lub z ustanowienia lub cesji praw rzeczowych do nich.

Wydatki podlegające odliczeniu należy odliczyć od dochodu, który właściciel nieruchomości uzyskuje regularnie lub okazjonalnie. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych co do zasady pozwala na odliczenie wszystkich wydatków niezbędnych do uzyskania zwrotu, a także kwot przeznaczonych na amortyzację nieruchomości i innych składników majątku przypisanych do tej nieruchomości, pod warunkiem, że odpowiadają one jej skutecznej deprecjacja. Podobnie, 60% obniżki rentowności następuje w przypadku najmu lokalu zwykłego pobytu, nie dotyczy najmu lokalu lub innej nieruchomości.

Taki dochód podlega opodatkowaniu według ogólnej i progresywnej skali podatkowej. Maksymalna stawka podatku wynosi 47%.

Przychody z działalności gospodarczej (kupno, sprzedaż, wynajem nieruchomości).

Rozumie się, że kupno i sprzedaż nieruchomości jest działalnością gospodarczą, jeżeli istnieje zwyczajowa organizacja środków produkcji i zasobów ludzkich lub jedno i drugie, mająca na celu interweniowanie w produkcję lub dystrybucję towarów lub usługi.

Przyjmuje się, że najem nieruchomości jest wykonywany jako działalność gospodarcza, gdy co najmniej jedna osoba jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę w pełnym wymiarze czasu pracy, nawet jeżeli prowadzony jest inny najem, w tym najem nieruchomości na godziny lub dni.

Jedną z głównych różnic w odniesieniu do traktowania takich zwrotów jak te z kapitału z nieruchomości jest to, że w odniesieniu do odliczeń dozwolone jest stosowanie do takiej działalności gospodarczej zachęt do inwestycji biznesowych przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, z wyjątkiem do odliczenia na reinwestowanie zysków nadzwyczajnych.

Taki dochód podlega opodatkowaniu według ogólnej i progresywnej skali podatkowej. Maksymalna stawka podatku wynosi 47%.

Opodatkowanie od towarów i usług.

Z zasady zwolnione są dzierżawy gruntów i budynków przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową.

Obecna stawka podatku VAT stosowana do czynności podlegających i nie zwolnionych z podatku (najem lokali użytkowych) to ogólna stawka 21%.

Jeśli właściciel nieruchomości jest nierezydentem w Hiszpanii, osobą fizyczną lub firmą i działa bez stałego miejsca pobytu.

Gdy nierezydent prowadzi działalność w Hiszpanii bez pośrednictwa stałego zakładu, podatek od uzyskanych dochodów będzie opodatkowany podatkiem dochodowym nierezydenta (dalej IRNR) niezależnie od każdej przeprowadzonej przedmiotowej czynności, z natychmiastowym naliczaniem i na podstawie dochód brutto uzyskany przez nierezydenta, bez ewentualnej kompensacji między dochodami.

Podstawę opodatkowania ustala się w różny sposób w zależności od rodzaju uzyskiwanego dochodu, stosując zasady podatku dochodowego od osób fizycznych. Generalnie w przypadku zwrotów podstawa pokrywa się z pełnym otrzymanym dochodem bez możliwości odliczenia jakichkolwiek wydatków.

W przypadku, gdy nierezydent posiada nieruchomość na terytorium Hiszpanii, którą wykorzystuje do wynajęcia, czy to jako miejsce zwykłego pobytu, sezonowego lub turystycznego, zostanie opodatkowany stawką 24% od uzyskanego dochodu, a wydatki nie mogą być odliczane w poniesionych w wyniku leasingu.

Jeśli jednak właściciel nieruchomości zamieszkuje od 07.11.2021 r. w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej, Islandii lub Norwegii oraz Liechtensteinie, wydatki poniesione w wyniku najmu mogą zostać odliczone. Ponadto będzie opodatkowany według obniżonej stawki 19%.

Podatnik będzie zobowiązany do składania deklaracji o uzyskanych dochodach, będzie to kwartalne w przypadku samozaliczeń z wynikiem do zapłaty lub roczne w przypadku samozaliczeń kwoty zerowej lub z wynikiem do zwrotu.