Poradnik dla sprzedającego

Logicznie rzecz biorąc, gwarancję płatności uzyskuje się, gdy sprzedający otrzyma wszystkie pieniądze na swoje konto bankowe. Jeżeli sprzedaż następuje w jednym akcie, z podpisaniem aktu kupna-sprzedaży i jednoczesnym doręczeniem czeku bankowego, gwarancję można uznać za spełnioną. Mogą jednak wystąpić inne przypadki, w których takie zabezpieczenie jest tylko pozorne.

W Rimontgó nigdy nie mieliśmy nieprzewidzianych okoliczności związanych ze środkami płatniczymi po ich dostarczeniu. Kupujący, których Rimontgó przyznaje, przeszli poprzednią kontrolę wewnętrzną. Kupujący musi śledzić strukturę operacji zorganizowanej przez Rimontgó, która doprowadzi do podpisania aktu kupna-sprzedaży i gwarantowanej zapłaty ceny sprzedającemu.

Należy wykonać kilka kroków w celu kontroli:

• Po pierwsze, kupujący przestrzega ustawy o zapobieganiu praniu brudnych pieniędzy; co zasadniczo oznacza, że ​​możesz zweryfikować, czy pochodzenie środków jest zgodne z prawem. Nie jest to weryfikacja, którą musi przeprowadzić sprzedawca, ale w naszym przypadku jest to kolejne zadanie, które wykonuje Rimontgó.
• Jeśli kupujący dostarczy czek bankowy, przyjmuje się, że bank ma wystarczającą wypłacalność, aby spełnić swoje zobowiązanie płatnicze. Jeśli czek jest imienny, musi być indosowany przez bank, aby mieć pewność, że dostarczony czek zawiera wystarczające środki.
• Jeśli kupujący zamierza dokonać przelewu, musimy upewnić się, że jest to zlecenie przesunięcia funduszy (OMF) wykonane za pośrednictwem Banku Hiszpanii. Przelewy wykonane przez osoby fizyczne mogą zostać anulowane. Pewność, że przelew jest nieodwracalny możemy mieć tylko wtedy, gdy zostanie on przeprowadzony za pośrednictwem Banku Hiszpanii.

Odroczona płatność jest uzasadniona, gdy jest to konieczne ze względu na okoliczności, które mogą dotyczyć zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Należy pamiętać, że mówimy o momencie podpisania umowy sprzedaży z wydaniem lub bez wydania przejętej nieruchomości w posiadanie.

Okoliczności, które skłoniły kupującego do zażądania od sprzedającego zapłaty części ceny po podpisaniu aktu, mogą być tak różne, jak osoby zaangażowane, by wymienić kilka przykładów, które możemy przytoczyć:

• Brak płynności finansowej kupującego w momencie podpisania aktu. Może się zdarzyć, że kupujący czeka na przykład na otrzymanie pieniędzy z innej sprzedaży.
• To, że sprzedający musi wywiązać się z pewnych obowiązków – na przykład dokończyć jakąś pracę lub dokonać naprawy w sprzedawanym domu.
• Fakt, że sprzedający przeniósł własność, ale nie zrzeka się jej posiadania na jakiś czas. Powody mogą być różne: dom jest wynajmowany, właściciel musi przez jakiś czas w nim jeszcze mieszkać lub odstąpienie domu jest niemożliwe z jakichkolwiek innych przeczyn.
• Zachodzą pewne nieoczekiwane zdarzenia, które nie zależą od żadnej ze stron lub, że takie zdarzenia nie wystąpią, nawet jeśli można je przewidzieć .

W poprzednich przykładach można zauważyć, że niektóre przyczyny pochodzą od umawiających się stron, a inne zależą od stron trzecich niezwiązanych z operacją. Obie okoliczności należy traktować indywidualnie, a klauzule umowy należy dostosować w najbardziej odpowiedni sposób, dając gwarancje obu stronom w sposób pewny i wyważony.

Odroczona płatność wywołuje skutki ekonomiczne, a także może wywoływać skutki prawne. Wypełnienie zobowiązań każdej ze stron; lub wystąpią zdarzenia niezależne od stron, uzna, że ​​sprzedaż zakończyła się sukcesem. W przeciwnym razie może się zdarzyć, że umowa zostanie rozwiązana lub umowa, nawet po przedstawieniu, nie wejdzie w życie, dopóki nie zostanie spełniony określony warunek.

Logicznie rzecz biorąc, dla większej pewności co do tego, co może się wydarzyć, lepiej jest, aby nie było żadnych warunków do operacji i aby płatność była dokonywana jednocześnie z przeniesieniem własności, tak aby po podpisaniu aktu notarialnego zakończona, wystarczy, że strony spotkają się ponownie, aby wspólnie świętować powodzenie operacji.

Jednak operacje nie zawsze są łatwe. Co więcej, zdarzają się transakcje tak skomplikowane, że gdyby nie fachowość i doświadczenie agenta, nigdy by do nich nie doszło. Istnieją takie, które mogą wydawać się niemożliwe do wykonania. Czasami nawet sami właściciele rezygnują z próby sprzedania czegoś, czego nikt od nich nie kupuje, bo zdarzają się okoliczności, które utrudniają prostą operację.

Kiedy w Rimontgó podejmujemy się jednej z tych złożonych operacji, wykonujemy ją z niezmienną zasadą: umowa jest wyważona i sprawiedliwa dla wszystkich zaangażowanych stron .

Łatwiej jest wykonywać skomplikowane transakcje zakładając, że ludzie dobrej woli będą działać zgodnie z oczekiwaniami. W każdym przypadku zawsze podejmowane są niezbędne środki ostrożności, aby zapewnić realizację działalności zgodnie z planem; lub że w inny sposób wszystkie strony mają zapewnione gwarancje odszkodowania.

Sposobem na to, aby każda ze stron była usatysfakcjonowana, mimo że sprzedaż nie dobiegnie końca, jest przewidzenie wszystkich możliwych sytuacji, ich przyczyn i skutków. Jeśli wszystko zostało przewidziane i wcześniej uzgodnione, nie będzie niespodzianek, a skutki, choć niechciane, będą znane z góry.

Konieczne będzie zapewnienie neutralnego wyniku, sporządzenie, wynegocjowanie i włączenie do umowy:

• Podpisuj dokumenty na krótki czas, z dostawą pieniędzy lub bez. Jeśli pieniądze są dostarczane, a nie kupowane, w Rimontgó, na podstawie umowy w dobrej wierze, sugerujemy, aby pieniądze były zawsze zwracane bez kary w przypadku dokumentu rezerwacji.
• Umowa sprzedaży z wpłaceniem zadatku, z wydaniem pieniędzy na poczet ceny; z innymi szczególnymi warunkami dostosowanymi do konkretnego przedmiotu i prowadzonej działalności
• Umowy opcji kupna z dostarczeniem zaliczki na poczet ceny kupna lub bez, w przypadku wykonania opcji kupna w terminie.
• Umowy, w których zawarte są klauzule dotyczące wypowiedzenia, które pozwalają na rozwiązanie umowy z określonymi konsekwencjami dla tych, którzy popadli w zwłokę lub dla tych, którzy jednostronnie zdecydują się rozwiązać umowę.
• Umowy, które zawierają klauzule zawieszające, zgodnie z którymi uzgodnione w umowie skutki zależą od czegoś, co ma się wydarzyć – nawet czegoś konkretnego, co się nie wydarzy – w mniej lub bardziej odległej przyszłości. Dopóki ten warunek nie zostanie spełniony – w sensie, w jakim został uzgodniony, pozytywnym lub negatywnym, umowy nie wchodzą w życie, a zobowiązania nie są wykonalne. Jednak po spełnieniu się warunku zawieszającego jego skutki sięgają wstecz do momentu zawarcia umowy.

W tym przypadku wyobraźmy sobie, że podpisywany jest akt sprzedaży, z wydaniem własności i pełną zapłatą ceny, pod warunkiem, że żaden z członków rodziny kupującego nie umrze – z jakiejkolwiek przyczyny – w ciągu roku. Jeśli po roku warunek zostanie spełniony, to znaczy, że nikt z rodziny nie zmarł, sprzedaż jest pewna i ostateczna, sprzedający może odziedziczyć otrzymane pieniądze, a kupujący kupiony dom. Skutki tej sprzedaży sięgają daty podpisania dokumentu, wraz z fiskalnymi skutkami zapłaty podatków i innych, które zostały uzgodnione.

Teraz wyyobraźmy sobie, że jeden z członków rodziny umiera z przyczyn naturalnych. Warunek zawieszający nie zostałby spełniony i umowa nie weszłaby w życie. Kupujący musiałby zwrócić posiadanie nieruchomości, a sprzedający byłby zobowiązany do zwrotu otrzymanych pieniędzy.

Posuwając się do rzadkiej skrajności polegającej na podpisaniu takiej umowy, sprzedający zapewniłby utrzymanie domu w idealnym stanie przez ten rok; Ponadto, ponieważ umowa sprzedaży nie weszła w życie, upewnił się, że kupujący zapłacił sprzedającemu godziwy czynsz. Ze swojej strony kupujący poprosi sprzedającego o wystarczające gwarancje zwrotu dostarczonych pieniędzy.

Kwestia, kto jest beneficjentem odsetek, jakie te pieniądze mogą wygenerować w ciągu roku, wiąże się z faktem, że kupujący korzysta z domu w tym samym okresie. Pozycje te mogą się wzajemnie kompensować w sposób rozsądny i uzgodniony przez obie strony.

Ponieważ jest to niespotykana transakcja, jest to rzeczywiście jedna z najciekawszych operacji, które przeprowadził Rimontgó. Cena zakupu wyniosła 3,6 miliona euro i na szczęście 10 lat po tej operacji wszyscy członkowie rodziny nadal żyją i są szczęśliwi.

Ten sposób zapewnienia, że ​​operacja nie zostanie przeprowadzona, musi być zawsze wyważony i sprawiedliwy dla obu stron, biorąc pod uwagę, że mamy do czynienia z ludźmi uczciwymi i że wszyscy zawsze działają w dobrej wierze. Z tej operacji mamy miłe wspomnienia: sprzedawca zachował się z wysoką kulturą, doglądał wszystkie pomieszczenia, malował dom, naprawiał parkiet i oddawał dom w doskonałej kondycji; oraz kupujący i jego rodzina, narodowości szwajcarskiej, z doskonałym wykształceniem i kulturą równie wielką jak sprzedawca. Więc miło jest wykonywać skomplikowane operacje.

Cudzoziemiec niebędący rezydentem, osoba fizyczna lub prawna, sprzedając nieruchomość w Hiszpanii, może oczywiście uzyskać zysk kapitałowy pochodzący z podatku dochodowego nierezydenta. Świadczenie to podlega opodatkowaniu.

Ponieważ nierezydenci mają swój kapitał w innym kraju, a Urząd Skarbowy ma trudności z żądaniem zapłaty tego podatku – po stronie kupującego istnieje obowiązek zatrzymania części ceny zakupu z tytułu wyniku likwidacji podatku – za tę rzekomą korzyść, uzyskaną ze sprzedaży.

Obowiązkiem kupującego jest zapłacenie tego potrącenia na rzecz administracji podatkowej. Obecnie kwota potrącenia wynosi 3% ceny sprzedaży, bez uwzględnienia kwoty faktycznie zapłaconej, ponieważ istnieje finansowanie lub subrogacja przez osobę trzecią w kredycie z wcześniej istniejącym zabezpieczeniem hipotecznym.

Po złożeniu odpowiedniej deklaracji sprzedający musi w każdym przypadku dokonać płatności uzupełniającej lub otrzymać różnicę z tytułu potrąconej nadwyżki przelewem bankowym wykonanym przez hiszpańską administrację podatkową.

Potrącenie 3% ceny sprzedaży z tytułu zysków kapitałowych pochodzących z podatku dochodowego od osób niebędących rezydentami musi być dokonane przez wszystkich kupujących, zarówno hiszpańskich, jak i zagranicznych, niezależnie od tego, czy są rezydentami Hiszpanii, pod warunkiem, że kupują od cudzoziemca podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób niebędących rezydentami.

Nie, to nie jest takie proste. Musimy pamiętać, że wymagane opodatkowanie pochodzi od zysków kapitałowych nierezydentów.

W niektórych przypadkach konieczne będzie zastosowanie tego potrącenia wobec Hiszpana niebędącego rezydentem z tych samych powodów, które podano powyżej.
A w pozostałych przypadkach możliwe jest, że cudzoziemiec nie podlega podatkowi dochodowemu od osoby niebędącej rezydentem. Stanie się tak, gdy cudzoziemiec – lub Hiszpan niebędący rezydentem – podlega innym podatkom, takim jak podatek dochodowy od osób fizycznych lub podatek od osób prawnych. W takich przypadkach sprzedawca niebędący rezydentem musi przedstawić dokument wydany przez administrację podatkową poświadczający, że sprzedawca „nie podlega podatkowi dochodowemu nierezydenta”, w którym to przypadku zostanie on dołączony do aktu sprzedaży, zwalniający nabywcy tego obowiązku wstrzymania.

Zawsze zachowuj środki ostrożności w sprawach podatkowych.

Czy po zatrzymaniu 3% ceny sprzedaży jest jeszcze coś do potrącenia? Tak: obowiązkiem sprzedającego jest również – niezależnie od tego, czy jest on rezydentem podatkowym w Hiszpanii, czy nie – zapłacenie podatku od wzrostu wartości gruntów miejskich ujawnionego między momentem zakupu a momentem sprzedaży.

Administracja podatkowa, aby zapewnić zapłatę podatków, które mogą odpowiadać sprzedającemu, zobowiązuje kupującego do zostania podatnikiem zastępczym i do złożenia depozytu w hiszpańskim urzędzie skarbowym kwoty likwidacji wspomnianego podatku. Oczywiście kupujący ma prawo odliczyć tę kwotę od ceny zakupu, którą musi zapłacić sprzedającemu.

Jeśli chodzi o osoby niebędące rezydentami, musimy upewnić się, że wszystkie zobowiązania płatnicze dotyczące sprzedającego zostaną spełnione, zanim sprzedający opuści Hiszpanię. Nie chodzi o brak zaufania, jeśli sprzedawca nie zamierza wywiązać się ze swoich zobowiązań podatkowych lub administracyjnych, ponieważ zawsze może spłacić swoje długi z zagranicy, ale komunikacja lub płatności z zagranicy mogą być logicznie opóźnione. Zarządzanie w Hiszpanii w momencie sprzedaży ułatwia ten cały proces.

Z tego powodu kupujący staje się „poborcą podatkowym”, nawet na krótki okres.

Odpowiada właścicielowi, zapłacie podatku od nieruchomości (IBI) lub wydatkom na administrację i remonty budynku – lub osiedla mieszkaniowego – w którym znajduje się jego nieruchomość.

W Rimontgó prosimy zarządzającego wspólnotą mieszkaniową o zaświadczenie o zatwierdzonych i oczekujących płatnościach, zarówno na wydatki bieżące, jak i za wycieki z zatwierdzonych napraw, nawet jeśli nie zostały jeszcze pobrane do odbioru.

Żądamy również od urzędu miasta zaświadczenia o stanie konta w zakresie podatku od nieruchomości za rok bieżący i za cztery poprzednie lata.

Niezbędną korektę w rozliczeniu przeprowadza Rimontgó, uwzględniając te i inne elementy podlegające rozliczeniu lub zadośćuczynieniu pomiędzy stronami.

Aby promować sprzedaż domu i ułatwić pracę przy sprzedaży Rimontgó, możesz postępować zgodnie z następującymi radami:

1. Decydujące jest pierwsze wrażenie, jakie robi kupujący podczas wizyty w Twoim domu.
2. Zainwestuj trochę w dekorację, aby przyspieszyć sprzedaż. Przy odrobinie wysiłku, pomalowania ścian i tym podobne, możesz nawet uzyskać lepszą cenę.
3. Wpuść światło do domu. Odsłoń zasłony i wywietrz mieszkanie przed wizytą.
4. Małe szczegóły robią różnicę i wiele znaczą. Sprawdź, ukryj i napraw wszystkie widoczne drobne usterki w istniejących klamkach, oknach, zawiasach, drzwiach i szufladach.
5. Wyróżnij miejsce do przechowywania w swoim domu: zamów i opróżnij w miarę możliwości szafy wnękowe, schowki, piwnicę, strych itp.
6. Pokaż dom tak przejrzyście, jak to możliwe, oczyść go z mebli, rzeczy i przedmiotów dekoracyjnych, które mogą zniekształcić istniejącą przestrzeń.
7. Łazienka i kuchnia to kluczowe elementy: utrzymuj je w czystości i blasku.
8. Unikaj tłumów ludzi podczas wizyty w Twoim domu, może to wprawić potencjalnego nabywcę w dyskomfort.
9. Milczenie jest złotem. Gdy agent pokazuje Twój dom, zmniejsz głośność lub wyłącz radio i telewizor.
10. Jeśli masz zwierzaka, postaraj się, aby nie było go w domu, kiedy pokazujesz je klientowi.
11. Pozostań w tle. Agent nieruchomości wie, czego szukają klienci, potrafi opisać i podkreślić najlepsze cechy Twojego domu. Nie idź za nim. Bądź uprzejmy i przyjazny, ale nie próbuj na siłę rozmawiać z klientami. W przypadku pytań lub wątpliwości przedstawiciel handlowy poprosi o informacje.
12. To jest sprzedaż domu, a nie mebli. Nie próbuj sprzedawać klientom żadnego rodzaju mebli, których nie chcesz zabrać ze sobą .
13. Pozwól profesjonalistom robić swoje. Niech to sprzedawca rozmawia z klientem o cenie, warunkach, terminach i innych czynnikach. Jeśli zdecydujesz się na zmianę warunków, poinformuj o tym agenta gdy kupujący będzie nieobecny.
14. Wymagaj wcześniejszego spotkania w celu pokazania domu, aby agent powiadomił Cię z wyprzedzeniem, że zamierza złożyć wizytę, zwłaszcza jeśli mieszkasz w tym domu.

Cena twojego domu będzie taka, jaką potencjalny nabywca jest skłonny za niego zapłacić. Określenie jego wartości nie jest nauką ścisłą. Twój dom jest porównywany z wcześniejszymi sprzedażami i bazami danych podobnych nieruchomości, z uwzględnieniem różnic w jakości i charakterystyce, a wynikiem jest szacunkowa wartość.

Kryteriami określającymi wartość Twojego domu są przede wszystkim:

• Lokalizacja.
• Stan domu (do remontu, wymagający drobnych napraw, gotowy do wprowadzenia się).
• Ceny rynkowe porównywalnych domów na sprzedaż.
• Warunki na lokalnym rynku.
• Cena i warunki, na jakich Twój dom zostanie wystawiony na sprzedaż.

Zadbaj o to, aby Twój dom był w jak najlepszym stanie, zarówno z punktu widzenia nieruchomości, jak i wyposażenia wewnętrznego oraz wyglądu..

Ceny nieruchomości powinny być>

• Wystarczająco realne, aby zachęcić kupującego do sformalizowania transakcji.
• Ustalenie zbyt wysokiej ceny może opóźnić sprzedaż. Zaleca się zwrócenie się do Rimontgó w celu sporządzenia pisemnej wyceny lub raportu z wyceny, w którym ustalona zostanie szacunkowa wartość domu, poprzez szczegółowe badanie porównywalnej sprzedaży i aktualnego portfolio nieruchomości.
• Postaw się w sytuacji potencjalnego nabywcy, który z pewnością porówna Twój dom z innymi wystawionymi na sprzedaż o podobnych cechach i upewnij się, że Twoja cena jest konkurencyjna.

Jeśli rozważasz sprzedaż domu, należy wziąć pod uwagę dwa ważne czynniki: ile pieniędzy jesteś skłonny zaakceptować za swój dom i jak szybko musisz go sprzedać. Cena Twojego domu będzie miała decydujący wpływ na szybkość sprzedaży. Dlatego ważne jest, aby wycenić swój dom na podstawie jego rzeczywistej wartości rynkowej. Rimontgó pomoże Ci ustalić uczciwą cenę, zarówno dla Ciebie, jak i dla kupującego.

Zasadniczo Twój doradca ds. nieruchomości musi przedstawić Ci wszystkie kontroferty, niezależnie od ich wysokości, chyba że ustaliłeś cenę minimalną, poniżej której nie można jej negocjować. Traktuj wszystkie kontroferty poważnie i nie obrażaj się tanimi kontrofertami. To zawsze ty, jako właściciel, będziesz miał ostatnie słowo, jeśli chodzi o przyjęcie lub odrzucenie kontroferty.

Kiedy potencjalny nabywca składa kontrofertę, możliwe, że zawiera jakiś warunek, na przykład: kupią twój dom w momencie sprzedaży swojego domu, sprzedaży z odroczoną ceną itp. Jeśli masz kilka kontrpropozycji, nie ograniczaj się do analizy ceny, ale musisz ocenić stawiane warunki, aby zapewnić tę najkorzystniejszą.

Czy jesteś gotów kupić lub sprzedać dom? Czy należy wykonać obie operacje po kolei? Jeśli zdecydowałeś się skorzystać z porady agenta podczas tego procesu, ta sekcja może być przydatna, aby pomóc ci w ważnym zadaniu, jakim jest wybór agenta, który będzie cię reprezentował.

1. Pierwszym warunkiem, jaki musi spełnić kandydat na agenta, jest bycie ekspertem znającym obszar, w którym zamierza kupić dom: musi być na bieżąco z przeszłymi i obecnymi transakcjami wszelkiego rodzaju domów (mieszkania, kamienice, domki letniskowe, itp.) w określonym obszarze (centrum, przedmieścia), a także być dobrze poinformowanym o wszystkich usługach publicznych, transportowych (szkoły, banki, szpitale, ogrody itp.) przyszłość, w obszarze, który Cię interesuje.
2. Kompetentny agent dobrze zna rynek mieszkaniowy w swojej okolicy/mieście. Poznaj rynkową cenę sprzedaży domu takiego jak Twój. Dowiedz się, jak bardzo ceniony jest dom o cechach, których szukasz.
3. Innym kluczem do tego, aby agent-ekspert mógł zapewnić ci dobrą obsługę, są jego umiejętności komunikacyjne. Dobra komunikacja musi istnieć w dwóch kierunkach. Musisz być uczciwy wobec agenta w odniesieniu do swoich potrzeb związanych ze sprzedażą nieruchomości: jeśli sprzedaż jest pilna lub jeśli chcesz ją opóźnić w czasie lub jeśli jesteś skłonny zaakceptować kontrofertę i inne, Wszystko to jest dla niego bardzo przydatne, aby spróbować dostosować cenę i warunki sprzedaży do swoich rzeczywistych potrzeb.
4. Kolejnym kluczem, o którym należy pamiętać przy wyborze agenta nieruchomości, jest jego uczciwość. Nie wybieraj agenta wyłącznie na podstawie ceny, którą według niego jest w stanie uzyskać za Twój dom, ale na jego zdolności do udowodnienia tego roszczenia, a w każdym razie oceny jego zdolności do efektywnego zarządzania Twoim domem.