Gids voor de koper

Elke woning die te koop wordt aangeboden, moet voldoen aan een aantal vereisten (juridisch, fysiek, stedenbouwkundig en economisch) die een risicoloze overdracht garanderen voor de persoon die zijn geld investeert in de aankoop van onroerend goed.

Rimontgó accepteert geen onroerend goed voor verkoop -en biedt uiteraard ook geen onroerend goed aan- dat geen grondig onderzoek heeft doorstaan en dat niet voldoet aan de minimumvereisten die een geïnformeerde en vlotte overdracht zonder verrassingen garanderen.

Bijna geen enkel land, zoals Spanje, kan de juridische zekerheid bieden die wordt gegarandeerd door het openbare eigendomsregister via de Kadasterkantoren. Het geheel van Notarissen in Spanje en de Ambassadeurs en Generaal Consuls in het buitenland hebben de opleiding, kwalificatie en ervaring die nodig zijn om garanties te bieden aan elke koper of verkoper die, natuurlijk binnen de wet, hun diensten aanvraagt.

Rimontgó heeft een intern procedure voor het systematisch verzamelen van informatie voor de studie van de juridische, stedenbouwkundige, belasting- en eigendomsaspecten die van invloed kunnen zijn op het onroerend goed. Het naleven van deze strikte controle is essentieel om elk onroerend goed voor verkoop te accepteren - en aan te bieden. Sommige eigenaren zijn verbaasd wanneer we de publicatie van hun onroerend goed uitstellen totdat alle controlepunten zijn afgevinkt. De ervaring van al deze jaren heeft ons geleerd dat dit de enige manier is die uiteindelijk de gewenste resultaten oplevert voor alle betrokken partijen.

De nauwkeurigheid van ons werk biedt niet alleen betrouwbaarheid voor de koper, maar ook voor de verkopers, want vaak anticiperen en lossen we problemen op die zij zelf niet eens wisten.

De vastgoedmarkt varieert tussen steden in hetzelfde land, tussen wijken en districten in dezelfde stad en zelfs tussen de straten die die wijken vormen.

De Vastgoedmakelaars die bij Rimontgó werken, zijn intern opgeleid en gekwalificeerd om advies te geven over alle aspecten met betrekking tot de onroerende goederen in hun portfolio, inclusief de omstandigheden en kenmerken van de lokale markt. Hun lidmaatschap van het Officiële College van Vastgoedmakelaars is een garantie voor opleiding, deontologie en toegang tot marktinformatie via exclusieve technologische hulpmiddelen van de Spaanse Registrarsvereniging van Eigendom en Commercieel Register. Deze exclusieve toegang biedt gedetailleerde marktinformatie die als venster dient voor hun klanten.

Deze hulp aanvult de ervaring en kennis van de lokale markt en stelt klanten in staat om verschillende opties binnen hetzelfde gebied te waarderen.

De omgeving van het huis dat men wenst te kopen is een bepalende factor en een weerspiegeling van de levensstijl die men kan genieten zodra de aankoop is gedaan. Een goede vastgoedmakelaar, met kennis van de lokale omgeving, zal niet alleen advies geven over het onroerend goed, maar ook waardevolle informatie bieden over de wijk of buurt: nabijgelegen winkels, sportcentra, winkelcentra, scholen, culturele en recreatieve activiteiten, enz.: zeer nuttige informatie om te zorgen dat de aankoop overeenkomt met de levensstijl die de toekomstige huiseigenaar wenst.

De belangrijkste kosten die verband houden met de aankoop van een woning zijn uiteraard de aankoopprijs; maar er zijn meer kosten: afhankelijk van het geval, de Belasting op Toegevoegde Waarde (BTW) of de Belasting op Vermogensoverdracht (ITP); de kosten met betrekking tot de ondertekening van de openbare koopakte bij de notaris; de inschrijvingskosten bij het Kadaster; de vergoedingen van de vastgoedmakelaar en, indien van toepassing, andere kosten zoals administratieve beheerders. Een indicatief bedrag kan variëren tussen 7% en 12% van de aankoopprijs, afhankelijk van het type belasting en de autonome gemeenschap in Spanje waar het onroerend goed zich bevindt.

Bij Rimontgó wordt een gedetailleerd overzicht van al deze kosten met betrekking tot de aankoop van het gekozen onroerend goed verstrekt.

In de eerste plaats moet de koper ervoor zorgen dat hij in staat is om te voldoen aan de controles die de Wet ter Voorkoming van Witwassen van Geld oplegt.

Rimontgó zal van de potentiële koper vragen bepaalde documenten aan te leveren voordat het koopproces van enig onroerend goed wordt gestart.

Deze controle wordt door Rimontgó uitgevoerd voor alle kopers, of ze nu Spaans zijn of niet, en of ze nu fiscaal inwoner van Spanje zijn of niet.

Er zijn ook andere 'secundaire' vereisten, zoals het verkrijgen van een Buitenlands Identificatienummer (NIE), indien van toepassing; het hebben van een bankrekening in Spanje, en andere.

Om een nieuw huis te bouwen, is het nodig om over vrije grond te beschikken of een oud huis te kopen om het te renoveren of herop te bouwen.

Vrije grond is zelden te vinden in het stadscentrum, en is meer aanwezig in de buitenwijken. De voordelen en nadelen van elke locatie zijn gemakkelijk te identificeren.

Jávea heeft een paar tientallen woonwijken, die meer of minder van elkaar verschillen.

Lijst van de wijken:

• Jávea, historische centrum.
• Aduanas del Mar, Jávea haven.
• Playa de El Arenal. Parador de Jávea.
• Montgó gebied: Rimontgó, Castellans, Toscamar, …
• Les Valls
• Carrasquetes, La Seniola,
• Puchol, Puigmolins,
• Mezquida
• La Corona, Cuesta San Antonio
• El Plá
• Montañar Bajo
• Montañar Alto
• La Caleta
• Adsubia, Tosalet, Cap Martí
• Portichol
• Cap Prim, Cap Negre, Cap de La Nau
• Balcón al Mar, Costa Nova, Granadella
• Lluca, Cansalaes, Tarraula

Het antwoord op de vraag 'wat zijn de voordelen van wonen in de ene of de andere buurt van Jávea?' vereist dat we eerst andere vragen beantwoorden die de makelaars van Rimontgó aan al hun klanten stellen:

• Wat is het doel van de woning?
• U en uw gezin zijn van plan om er 12 maanden per jaar in te wonen, of alleen voor een deel van het jaar? In de winter of in de zomer? Misschien alleen in de lente?
• Welke dagelijkse activiteiten plant u te doen?
• Welke levensstijl en niveau van comfort denkt u te genieten in uw nieuwe huis in Jávea?
• Bent u van plan uw huis te verhuren wanneer u het niet gebruikt?

Het antwoord op deze en andere vragen biedt de nodige informatie zodat een adviseur van Rimontgó u kan begeleiden naar de ideale wijk voor het vinden van uw nieuwe woning in Jávea. Bovendien helpt het u bij het maken van een goede fiscale planning van uw investering, mocht u overwegen om fiscaal inwoner te worden - of niet - in Spanje, of als u denkt aan een investering op middellange termijn.

Een perceel aan de rand van de stad biedt de mogelijkheid om dichter bij de natuur te zijn, om te wandelen, excursies te maken en meer onafhankelijkheid te hebben.

Bewoners van appartementen in de stad Valencia kunnen ook wandelen en fysieke activiteiten doen in de prachtige Tuinen van Turia.

Een eigen tuin biedt meer ruimte voor gezinsontspanning dan een appartement. Tijdens de verplichte lockdown was het hebben van een tuin van onschatbare waarde voor het gezinsleven.

Als het appartement een terras of balkon heeft, kan dit ook voor ontspanning zorgen, maar nooit zoveel als een eigen tuin.

Het voordeel van een appartement in de stad is dat het dicht bij alle voorzieningen ligt en dat het afgesloten kan worden wanneer de eigenaren elders zijn, zonder zich zorgen te maken over het onderhoud van de tuin of het zwembad van een vrijstaande villa.

Elke voorziening vereist een tegenprestatie: het privilege van het genieten van de tuin en het zwembad vraagt alleen om een passend onderhoud.

In een nieuwbouwwoning is alles nieuw. Van de fundering tot de sleutel die de deur opent. Alle installaties (elektriciteit, loodgieterswerk, klimaatbeheersing, warm water, isolatie, beglazing, deuren, ramen, kasten, enz.) zijn nieuw. Maar niet alleen de installaties van de woning die wordt gekocht zijn nieuw, maar ook alle installaties van het gebouw. Dit detail is belangrijk omdat het de woning een langere levensduur en een hogere levenskwaliteit biedt voor de bewoners, die beter is dan wanneer een woning in een oud gebouw wordt gerenoveerd - zelfs als het om een volledige renovatie gaat.

Er zijn echter prachtige oude gebouwen, met veel karakter en prachtige architectonische details die met een hoogwaardige renovatie een tweede leven kunnen krijgen in perfecte comfortcondities en voor dezelfde duur als een nieuwbouwwoning. We hebben voorbeelden van twee renovaties die door Rimontgó zijn uitgevoerd met de hulp van uitstekende professionals, zoals het team van Arquitectura ERRE en het gespecialiseerde bouwbedrijf AT4 Grupo.

Elke vastgoedtransactie is uniek en de documentatie van elk dossier is exclusief. Als minimale richtlijn kunnen we zeggen dat altijd de informatie wordt verzameld die hieronder staat, maar we benadrukken dat elk huis, elk onroerend goed, zijn eigen unieke dossier heeft.

Basisdocumentatie:

• Kadastrale uittreksel
• Laatste ontvangstbewijs van de onroerendgoedbelasting (IBI)
• Certificaat van schuldenstatus van de laatste vier jaar.
• Laatste ontvangstbewijzen van nutsvoorzieningen: water, elektriciteit, telecommunicatie, gas, enz.
• Certificaat van de Vereniging van Eigenaren met betrekking tot de uitgereikte rekeningen en de openstaande bijdragen.
• Laatste ontvangstbewijs van de kosten van de Vereniging van Eigenaren.
• Kopie van de statuten van de Vereniging, indien van toepassing, ingeschreven bij het Kadaster.
• In het geval dat het huis is gehypothekeerd, moet het certificaat van de schuldenstatus worden verstrekt, afgegeven door de kredietinstelling. Het komt vaak voor dat de schuld is afgelost, maar de vermelding nog steeds in het Kadaster staat. Voor de overdracht is het noodzakelijk dat de bankinstelling aanwezig is om te certificeren dat de schuld kan worden geannuleerd in het Kadaster.
• Tienjarige verzekering, indien van toepassing.
• Kostencertificaat, indien van toepassing.

Een bod doen met de intentie om te kopen wordt beter ontvangen door de verkoper als het goed gedocumenteerd is. Het bewijs van voldoende middelen en een concrete betaalmethode helpen de verkoper om de beslissing te nemen.

Uw aankoopmakelaar zal u adviseren over recente vergelijkbare transacties in de buurt en de sterke en zwakke punten van het bod dat u wilt doen, uitleggen.

Het tegelijkertijd doen van biedingen op verschillende huizen wordt niet aanbevolen. De koper die deze tactiek volgt, zal geloofwaardigheid verliezen.

De koopovereenkomst van een woning kan worden gerealiseerd door loutere instemming tussen de partijen. Om echter het effect ervan te bewijzen, is het raadzaam om dit te doen via een schriftelijk en ondertekend contract waarin het object, de prijs en de betalingsmethode worden beschreven.

Het contract kan een voorbereidende stap zijn voor de eigenlijke overdracht van het onroerend goed, of de notaris kan direct worden geraadpleegd om de koopakte te ondertekenen, die toegang heeft tot het Kadaster en volledige effecten heeft.

Als het contract een voorbereidende stap is, kan het verschillende vormen aannemen:

• Intentieverklaring voor aankoop, al dan niet bindend.
• Privé-reserveringscontract, al dan niet met betaling van een bedrag.
• Optieovereenkomst voor aankoop.
• Privé koopovereenkomst met betaling van een bedrag, die de volgende vormen kan aannemen: Privé koopovereenkomst met bevestigende arras of Privé koopovereenkomst met boetevergoedende arras.

In beide gevallen kunnen de partijen zich na het ondertekenen van hun contractuele verplichtingen later terugtrekken, met de gevolgen die zijn overeengekomen of door de wet zijn opgelegd.

Als de koopovereenkomst definitief is, dat wil zeggen: een partij verkoopt en de andere koopt, ongeacht of de volledige prijs al is betaald of niet, kan dit contract worden opgesteld:

• Als definitieve privé koopovereenkomst, met betaling van een bedrag als voorschot op de uiteindelijke prijs, die al dan niet is vastgesteld, afhankelijk van de overeengekomen voorwaarden. Dit contract kan voorwaarden bevatten totdat de koopakte bij de notaris wordt ondertekend.
• Als openbare akte bij de notaris met toegang tot het Kadaster, die effecten heeft tegenover derden en alle garanties biedt die een privécontract niet biedt.

Alle contracten kunnen - en hebben vaak - specifieke clausules met betrekking tot de bijzonderheden van het geval. Er kunnen andere rechten voor derden bestaan, zoals erfdiensten; er kunnen ontbindende voorwaarden worden afgesproken, of opschortende voorwaarden die vereisen dat bepaalde zaken gebeuren voordat de koopovereenkomst definitief wordt. Deze voorwaarden hangen soms van de partijen af en soms niet. Het verloop van de gebeurtenissen zal de voltooiing van het contract beïnvloeden, maar in ieder geval zal het effect hebben voor de partijen.

a. Bevestiging of boetevergoedende arras: De partijen verplichten zich om te kopen en te verkopen, maar kunnen zich terugtrekken uit de transactie tegen betaling van een boete. Als de koper het contract opzegt, verliest hij het betaalde bedrag, en als de verkoper zich niet aan de voorwaarden houdt, moet hij het dubbele van het ontvangen bedrag terugbetalen. Er kunnen andere afspraken zijn. In ieder geval moet deze boete expliciet worden opgenomen in het contract.

b. Privé koopovereenkomst: Document ondertekend door de koper en de verkoper waarin de partijen, de beschrijving van het onroerend goed, de prijs en de betalingsmethode, de specifieke voorwaarden van het contract, de verdeling van de kosten en andere overeengekomen voorwaarden worden gespecificeerd. Het bedrag dat wordt betaald, is een voorschot op de totale prijs. De koper wordt geen eigenaar totdat alle voorwaarden van het contract zijn vervuld. Een koper kan eigenaar zijn zonder het onroerend goed in bezit te hebben. De formele overdracht van de sleutels - die kan plaatsvinden bij de ondertekening van de openbare akte of op een later tijdstip - bepaalt dit belangrijke aspect dat de overdracht van het volledige eigendom consolideert.

In het geval van een privé koopovereenkomst, is het dan noodzakelijk om de volledige prijs van het onroerend goed te betalen, of kan de betaling worden uitgesteld tot de ondertekening van de openbare akte?

Bij het ondertekenen van een privé koopovereenkomst, als het een voorbereidende stap voor de openbare akte bij de notaris is, wordt meestal het bezit van het onroerend goed niet overgedragen en is het daarom niet raadzaam om de volledige prijs te betalen.

Bij de ondertekening van het contract wordt typisch een bedrag betaald dat in verhouding staat tot de aankoopprijs en de tijd die nodig is om de ondertekening van de openbare akte bij de notaris en de betaling van het resterende bedrag uit te stellen.

Normaal gesproken, wanneer de privé koopovereenkomst wordt ondertekend, zijn alle voorwaarden afgesproken en zullen de partijen de overdracht binnen een redelijke termijn afronden. Deze tijd kan nodig zijn voor beide partijen (dit kan een belangrijk punt zijn). In het geval van de koper kan deze wat tijd nodig hebben om zijn middelen te deïnvesteren, of hij heeft misschien financiering nodig en heeft tijd nodig om een lening te verkrijgen. De verkoper kan op zijn beurt tijd nodig hebben om het huis te ontruimen, te verhuizen of bepaalde reparaties uit te voeren die met de koper zijn afgesproken.

De ideale betalingsmethode is de zogenaamde 'contante betaling'. Dit betekent dat het volledige bedrag van de prijs wordt betaald en de volledige eigendomsoverdracht van het onroerend goed in één enkele handeling plaatsvindt.

Het is echter gebruikelijk dat de betaling in twee of meer betalingen plaatsvindt, die in de tijd kunnen worden verdeeld, voor en na de ondertekening van de koopakte.

In gevallen waarin de verkoop niet 'contant' is, wordt er noodzakelijkerwijs een privé koopovereenkomst ondertekend die, zoals eerder genoemd, voorbereid is voor de officiële koopakte. Bij de ondertekening van dit contract worden de voorwaarden voor de gehele transactie afgesproken en een betalingsschema vastgesteld, dat uit twee of meer betalingen kan bestaan. De eerste betaling wordt gedaan bij de ondertekening van dit privécontract en heeft de voorwaarden en effecten die door de partijen zijn afgesproken. (Zie 'Hoe kan ik mijn intentie om een woning te kopen formaliseren?'. Voor vragen kunt u contact met ons opnemen.)

We kunnen enkele speciale gevallen onderscheiden:

a) Als de koper een hypotheeklening wil aanvragen, wordt het ontvangen bedrag van de lening betaald op het moment van de ondertekening van de koopakte. Tegelijkertijd wordt ook het resterende openstaande bedrag van de koopprijs betaald.

b) Als er een vorige lening op het onroerend goed rust, kunnen er twee mogelijkheden zijn:

• De koper kan, met voorafgaande toestemming van de bank, het openstaande bedrag van de schuld overnemen - en wordt de hypotheekdebiteur. Het bedrag dat de verkoper ontvangt, zou in dit geval zijn: de verkoopprijs, minus de uitstaande schuld bij de bank op de dag van ondertekening, minus de bedragen die vooraf in het privécontract zijn ontvangen, minus andere kosten die moeten worden afgetrokken.
• De verkoper kan de openstaande schuld vroegtijdig aflossen.

Deze betaling kan onmiddellijk voorafgaand aan de toestemming door de notaris voor de daadwerkelijke verkoopakte plaatsvinden. Praktisch gezien:

• De koper kan de bank een cheque overhandigen voor het bedrag waarmee de schuld wordt afgelost; in dat geval wordt het resterende bedrag van de prijs aan de verkoper overhandigd.
• Of de verkoper kan op dat moment zelf een bankcheque overhandigen die het bedrag van de schuld aflost - waarbij de bank op dat moment de betalingsbrief verstrekt voor de registratie van de annulering -, in welk geval de verkoper het volledige verkoopbedrag ontvangt, verminderd met de bedragen die mogelijk al zijn betaald bij de ondertekening van het privécontract.
• De aflossing van de openstaande schuld bij de kredietbank kan ook op elk moment tussen de ondertekening van het privécontract en de daadwerkelijke koopakte plaatsvinden. Dit is minder gebruikelijk en brengt het risico met zich mee dat de transactie niet succesvol wordt afgerond, ondanks het bestaan van bevestigende arras, met mogelijk gevolgen voor de verkoper. Deze optie hangt uitsluitend af van de omstandigheden en de beslissing van de verkoper.

c) Wanneer er meerdere kopers of verkopers zijn die het geld op verschillende plaatsen en momenten moeten betalen of ontvangen. Dit kan zeker een zeer ingewikkelde situatie zijn, maar het is een uitdagende taak die Rimontgó heeft overwonnen in transacties van grote economische betekenis. Het uiteindelijke succes van de transactie brengt uiteraard grote voldoening voor zowel de verkopers als de kopers, aangezien zij een zeer moeilijk oplosbaar probleem opgelost zien. Maar het is vooral bevredigend voor het team van Rimontgó, dat in staat is geweest om creatieve, praktische en veilige oplossingen voor alle partijen te bieden.

Het is geen gebruikelijke praktijk als er omstandigheden zijn met het onroerend goed, de eigenaren of de kopers. Wanneer echter alles in orde is (dit is het effect van het feit dat Rimontgó een uitstekende voorbereidende werk heeft gedaan), dan is het perfect mogelijk om naar de notaris te gaan en in één handeling de overdracht van het volledige eigendom van het onroerend goed uit te voeren, zelfs als er rechten van derden, hypothecaire lasten of andere juridische of fiscale voorwaarden zijn.

De ondertekening van de juridische handelingen in aanwezigheid van de notaris, met bemiddeling van Rimontgó -hoe ingewikkeld de transactie ook is- biedt de koper volledige juridische zekerheid, zodat de volledige betaling van de prijs in één handeling kan worden uitgevoerd, met volledige garanties.

Een 'aankoop op basis van een plattegrond' is de informele benaming voor de betaling die wordt gedaan als voorschot op de totale aankoopprijs van een onroerend goed dat zich in de bouwfase bevindt en dat in de toekomst zal worden voltooid en geleverd.

Deze gedeeltelijke betaling kan beginnen met een bedrag van 10% van de aankoopprijs en vervolgens worden voortgezet met periodieke deelbetalingen die kunnen oplopen tot 80% of meer, als voorschot op de uiteindelijke prijs van de woning, waarvan het saldo zal worden betaald bij de ondertekening van de koopakte en de daaropvolgende levering van de sleutels en de documentatie van het onroerend goed.

Het daadwerkelijke bouwproces kan tussen één en twee jaar duren. De administratieve procedures voorafgaand en na de bouw kunnen dit proces aanzienlijk vertragen en vaak zonder andere rechtvaardiging dan de werkdruk en het beperkte personeel bij de openbare administratie.

Voor de ontvangen voorschotten zal de ontwikkelaar een bankgarantie verstrekken die de levering van de woning binnen de afgesproken termijn garandeert of de terugbetaling van de ontvangen bedragen.

Bij de ondertekening van de verkoopakte zal de ontwikkelaar alle technische documentatie van de woning overhandigen en een verzekering verstrekken die de structurele gebreken van de woning gedurende tien jaar dekt, evenals andere aanvullende garanties voor de installaties en uitrustingen.

Als de woning die gekocht wordt een hypothecaire lening heeft met een openstaand saldo, kan de koper overwegen om zich in de resterende lening over te nemen, en zelfs deze te verhogen, met toestemming van de kredietverstrekker.

Door zich in de hypotheek over te nemen, wordt de koper de schuldenaar tegenover de verstrekkende bank. Dit kan voor de koper meer snelheid opleveren bij het verkrijgen van een lening die een deel van de aankoopprijs financiert, evenals besparingen op de kosten voor het openen van de hypotheeklening. Aan de andere kant bespaart de verkoper de kosten die gepaard gaan met het aflossen van de bestaande hypotheek.

De openbare koopakte, ondertekend bij een notaris, is de noodzakelijke voorafgaande handeling om de aankoopakte in het Kadaster in te schrijven. Het doel van deze inschrijving is om de verworven rechten tegenover derden uit te oefenen.

Hoewel de inschrijving niet verplicht is, wordt het sterk aanbevolen omdat het maximale juridische garanties biedt.

De ondertekening van de koopovereenkomst via een privécontract is volledig legaal en heeft effect tussen de partijen; echter, het heeft geen effect tegenover derden en het krijgt geen toegang tot het Kadaster, waarvoor de openbare akte bij de notaris verplicht is.

Als de aankoop gedeeltelijk wordt gefinancierd door een hypotheeklening, zal de kredietverstrekker eisen dat de leningsovereenkomst in het Kadaster wordt ingeschreven om effect te hebben tegenover derden. Maar deze inschrijving vereist de voorafgaande inschrijving van de koopakte, op basis waarvan de koper het recht heeft om het onroerend goed te hypothekeren als garantie in geval van wanbetaling. Daarom is de openbare koopakte bij de notaris onmisbaar.

De inschrijving kan door elke bevoegde persoon worden uitgevoerd. Normaal gesproken, voor snelheid en in het geval dat rectificaties nodig zijn, wordt de inschrijving meestal uitgevoerd door het administratiekantoor dat normaal met de notaris samenwerkt. Als er een hypotheeklening is, zal de bankbeheerder ervoor zorgen dat de koopakte en de leningsovereenkomst opeenvolgend worden ingeschreven in het Kadaster.

Op het moment van ondertekening, wordt de notaris via elektronische weg de betreffende Kadasteradministratie geïnformeerd dat de juridische handeling is voltooid. Vervolgens zal het administratiekantoor een geautoriseerde kopie aanleveren voor de inschrijving.

Natuurlijk is er nog het kleine detail van de verplichte betaling van de bijbehorende belastingen. Na de inschrijving en registratie wordt de geautoriseerde kopie van de akte teruggegeven aan de eigenaar met de inschrijvingsgegevens en de betalingsbewijzen van alle facturen die met de transactie samenhangen.

Het kopen van uw eerste huis is een belangrijke beslissing. In veel gevallen kan de betaling van een hypotheek, belastingen en andere kosten die voortvloeien uit de koop, een maandlast vereisen die gelijk is aan of zelfs hoger is dan de huurprijs van een woning. Maar het belangrijkste is dat u uw vermogen vergroot met elke betaling.

Vaak is het grootste obstakel voor een eerste koper de beschikbaarheid van contanten om de aanbetaling en de kosten van de transactie te dekken.

De beste manier om het proces te starten is door naar een vertrouwde bank te gaan om geïnformeerd te worden over de werkelijke mogelijkheden om financiering te verkrijgen, op basis van uw persoonlijke situatie, en het maximale bedrag dat u kunt krijgen, rekening houdend met uw terugbetalingscapaciteit. (Rimontgó kan u adviseren over het maximale prijs-/leningsniveau dat u zich kunt veroorloven, zolang u bereid bent om informatie over uw inkomen en schuldniveau te delen). Dit maximale leenbedrag, samen met het contante bedrag dat u heeft, bepaalt de prijsklasse waarin u moet zoeken. U kunt uw zoektocht beginnen door de prijzen van woningen in het gebied waarin u zou willen kopen te analyseren, met de herinnering dat de locatie net zo belangrijk kan zijn als de woning zelf.

Houd er ook rekening mee dat er afhankelijk van uw situatie verschillende subsidies beschikbaar zijn voor de aankoop van een woning. U kunt hierover informatie vinden bij verschillende openbare instanties die subsidies voor woningaankopen aanbieden (Ministerie van Huisvesting en Regionale Overheden, voornamelijk). Bij Rimontgó en uw vertrouwde bank kunt u ook gedetailleerde informatie krijgen.

Als eerste koper kan de hulp van een vastgoedprofessional doorslaggevend zijn. U moet deze taak aan hen delegeren, zodat ze uw vertegenwoordiger kunnen zijn in de transactie en uw belangen kunnen verdedigen. Uw vastgoedadviseur bij Rimontgó kan u helpen bij het evalueren van de voor- en nadelen van het kopen van een bepaald type woning: (halfvrijstaand, rijtjeshuis, appartement, etc.) en welk type eigendom het beste bij uw behoeften past. Is het verstandig om een tweedehands woning of een nieuwbouw woning te kopen? En welke informatie of garanties zou u in elke situatie moeten verkrijgen? Bij het doen van een tegenbod, hoeveel onder de verkoopprijs kunt u bieden? En hoe verhoudt de prijs zich tot andere vergelijkbare onroerende goederen op de markt? Onderhandelt u over voorwaarden en andere kosten (bijvoorbeeld de garantie van de woning) naast de prijs? Wat moet u doen als er renovaties nodig zijn? Zijn er factoren met betrekking tot de woning of het gebouw die een obstakel kunnen vormen bij de verkoop van uw woning? Welke kosten zijn inherent aan de transactie? In wat meestal een emotionele beslissing is, is het zeer raadzaam om professioneel vastgoedadvies te krijgen om op een verstandige manier te kopen.

Bij het zoeken naar een hypotheek, overweeg dan de totale kosten, niet alleen de rente die wordt toegepast. Het kan zijn dat men een lage rente krijgt, maar een hoge openingsvergoeding. Zorg ervoor dat u begrijpt welke verborgen kosten of boetes voor vervroegde betaling kunnen optreden, die later problemen kunnen veroorzaken. Bestudeer de verschillende hypotheekproducten en kijk welk product het beste past bij uw financieringsbehoeften. Een goede agent kan u financieel goed adviseren. Rimontgó biedt een gratis financieringszoekservice aan, en haalt vaak betere voorwaarden dan u zelf zou kunnen krijgen.

Zodra u een gebied hebt gekozen en verschillende woningen hebt bezocht, kunt u overwegen een tegenbod te doen voor het huis dat u heeft overtuigd, maar waarvan de prijs boven uw oorspronkelijke budget ligt. In dit geval is het raadzaam de onderhandelingshulp van uw vastgoedadviseur bij Rimontgó in te schakelen en het tegenbod via het vastgoedbedrijf te kanaliseren. Als er uiteindelijk een overeenkomst wordt bereikt met de verkoper, wordt meestal een bedrag aanbetaling gedaan en wordt een contract van arras ondertekend, waarbij een termijn wordt vastgesteld voor de ondertekening van de openbare koopakte. (Soms wordt deze termijn bepaald op basis van wanneer de verkoper een ander huis kan kopen en verhuizen). Gedurende deze termijn moet u contact opnemen met de gekozen bank, zodat zij een taxateur sturen om de woning te waarderen. Deze waarde is nuttig om het exacte leenbedrag te bepalen.

Er zijn echter gevallen waarbij de financieringspercentages kunnen worden verbeterd door garanties zoals persoonlijke of reële borgstellingen, gevallen van sociale woningen waarvoor er een maximale toegestane prijs en een maximaal leenbedrag is, enz. In al deze gevallen kan Rimontgó u adviseren om de beste oplossing te vinden die bij uw behoeften past.

Een verhuizing kan een gevoelige ervaring zijn voor een gezin, vanwege de veranderingen die het met zich meebrengt. Verhuizingen hebben invloed op alle gezinsleden, en vaak is het gemakkelijk om de behoeften van onze jonge kinderen over het hoofd te zien.

Enkele tips kunnen u helpen het verhuisproces te vergemakkelijken:

• Vertel uw kinderen waarom jullie gaan verhuizen.
• Voer een gezinsgesprek waarin iedereen zijn gevoelens deelt over wat hij het meeste zal missen en wat hij het meeste zal waarderen na de verhuizing.
• Vraag uw kinderen wat ze zouden willen weten over de nieuwe buurt/stad, maak geen aannames.
• Organiseer een afscheidsfeestje voor de vrienden; zoek manieren om contact met hen te onderhouden.
• Gebruik een kalender om te plannen wat er wanneer zal gebeuren tijdens het verhuisproces.
• Lees kinderboeken over verhuizingen.
• Neem een camera mee tijdens uw woningzoektocht. Maak foto’s van andere kinderen die spelen, hun activiteiten en het interieur van de school. Laat de foto's aan uw kinderen zien wanneer je thuis bent.
• Laat de kinderen meedoen met het inpakken. Als het mogelijk is, zorg ervoor dat alle gezinsleden aanwezig zijn op de verhuisdag om de vrachtwagen te zien laden. Probeer de spullen van de kinderen als laatste in te pakken, zodat ze als eerste kunnen worden uitgeladen.
• Vier de aankomst in het nieuwe huis.
• Maak een wandeling door de buurt met uw kinderen om hun zorgen over verdwalen te verlichten. Help uw kinderen om hun eerste schooldag te plannen - wat ze moeten dragen, wat ze mee moeten nemen en hoe ze er moeten komen.
• Geef uw kinderen extra tijd en aandacht tijdens het gehele verhuisproces, zodat u zich bewust wordt van hun zorgen en actie kunt ondernemen om ze te verlichten.

Wees voorzichtig bij het plannen van een verhuizing, vraag offertes aan bij verschillende bedrijven die gespecialiseerd zijn in verhuizingen, vraag naar referenties van vrienden en vertrouwde contacten, informeer naar de inbegrepen diensten en overweeg de mogelijkheid van een verhuisverzekering.

Laat uw planning niet tot het laatste moment liggen en overweeg of het verstandig is om zelf delicate of emotioneel waardevolle spullen te verplaatsen.

Als u van plan bent om bezittingen op te slaan in een opslagbedrijf, controleer dan de garanties die zij bieden of mogelijke verzekeringen tegen verlies of schade (brand...) en zorg ervoor dat het een bedrijf is met de juiste vergunningen.

Als u een internationale verhuizing doet, kies dan voor een gerenommeerd bedrijf met kwaliteitscertificaten en voldoende infrastructuur, zoals een transportvloot en geschikte verpakkingsmaterialen. Probeer opnieuw referenties te verkrijgen en let op de eerder genoemde tips. Wees voorzichtig met offertes die te goedkoop lijken en als het nodig is, bezoek het bedrijf om deze aspecten zelf te controleren.

Het bezit van een huis is een doel dat normaal gesproken in het hoofd van iedereen zit, hoewel het helaas niet voor iedereen haalbaar is. Tegenwoordig hebben meer Spanjaarden hun eigen woning dan voorheen. Het kopen van een huis is echter een aanzienlijke financiële investering en garandeert geen besparing op korte of lange termijn, het is eerder een beslissing die een grote uitgave van geld met zich meebrengt en een vermindering van de liquiditeit gedurende vele jaren. Aan de andere kant beschouwen de meeste mensen huren als 'geld verspillen'. Waarom zou je je geld aan de eigenaar van de woning geven als je kunt investeren in je eigen huis? De belangrijkste overwegingen zijn je levensstijl, je vermogen om een hypotheek te verkrijgen en je financiële situatie.

Als onderdeel van een levensstijl passen huurappartementen binnen de tijdsbeperkingen van mensen. Voor mensen die voor het eerst op zichzelf gaan wonen, kan het een goede optie zijn. In grote stedelijke gebieden bieden huurappartementen de mogelijkheid om in trendy wijken te wonen, die mogelijk alleen betaalbaar zijn als je huurt. Huren biedt ook meer flexibiliteit voor mensen die vanwege hun beroep of werk regelmatig van woonplaats moeten veranderen.

Bovendien kan niet iedereen een hypotheek krijgen. Ondanks de grote hoeveelheid hypotheken en subsidieregelingen voor groepen die moeite hebben met het verkrijgen van een woning, hebben sommige mensen simpelweg een slecht kredietverleden of te veel maandlasten om in aanmerking te komen voor een hypotheek of een lening die groot genoeg is om het onroerend goed te kopen dat ze willen.

Andere overwegingen zijn: hoe lang men bereid is te investeren in een woning en in hoeverre men bereid is om dit te laten doorwerken in hun levensstijl? Wonen is duur. In de meeste gevallen betekent wonen in hetzelfde gebied waar je huurt, in een vergelijkbare woning (zelfde grootte, kwaliteit, enz.), een grotere maandlast gedurende vele jaren.

Een woning garandeert geen rendement of winst bij de verkoop, hoewel het waar is dat het tegenwoordig een van de waarden is die het meeste rendement biedt in een kortere tijd. Zoals bij elke investering, brengt een huis echter een bepaald risico met zich mee. Er zijn een aantal kosten verbonden aan de koop en de hypotheek die van tevoren moeten worden betaald en het zal enige tijd duren voordat er genoeg rendement is gegenereerd om deze kosten te compenseren. Als je snel moet verkopen, zal het rendement lager zijn. Als je vaak verhuist of van plan bent dit in de nabije toekomst te doen, moet je serieus de kosten van het bezit van een huis voor een korte periode overwegen.

Je moet ook de toekomst van de vastgoedmarkt in het algemeen overwegen en hoe deze zich in de loop van de tijd gedraagt. Als het goed gaat met de economie, hebben woningen de neiging in waarde te stijgen, maar in een economisch slechte situatie kan de waarde van woningen stagnëren. Wanneer je huurt, heb je meer flexibiliteit om te reageren op grote veranderingen in de economie.

Ondanks de risico's en de veranderingen in levensstijl is het bezit van een huis voor de meeste mensen een definitieve beloning op middellange en lange termijn.

Als u de woning vindt die u interesseert, maar de prijs u te hoog lijkt, denk dan na over wat u bereid bent ervoor te betalen en doe het meest redelijke tegenbod. Als koper moet u niet meer dan één tegenbod doen, anders verliest u geloofwaardigheid. Zorg ervoor dat u alle voorwaarden die inherent zijn aan de kooptransactie goed begrijpt. Vraag Rimontgó alles wat u niet begrijpt en zorg ervoor dat u alle bijkomende kosten van de aankoop kent voordat u uw tegenbod doet: honoraria, belastingen, enz.

• Naam of bedrijfsnaam van de ontwikkelaar, inschrijvingsgegevens in het Handelsregister.
• Specifieke informatie over de woning: plattegronden van de locatie, beschrijving, bruikbare oppervlakte, voorzieningen en nutsvoorzieningen, gemeenschappelijke ruimtes, schade- en verborgen gebrekenverzekering.
• Gegevens van het Kadaster om te verifiëren: Dat de grond waarop de woning wordt gebouwd, geregistreerd staat op naam van de ontwikkelaar met wie we een contract hebben. Dat de bouw is goedgekeurd door de gemeente door middel van de bijbehorende vergunning.
• Statuten van de Vereniging van Eigenaren.
• Verkoopprijs en betalingsvoorwaarden.
• Gegevens over de eventuele hypotheekovername.
• Hoe het contract wordt gedocumenteerd, met de algemene en specifieke voorwaarden, waarbij uitdrukkelijk wordt vermeld: dat de voorafgaande kosten die wettelijk aan de verkoper toekomen, niet door de koper zullen worden gedragen. Het recht van de koper om de notariële akte te eisen en om de notaris te kiezen.

Al deze gegevens worden in ieder geval verzameld en zorgvuldig geverifieerd door uw persoonlijke adviseur bij Rimontgó, die als expert in de materie controleert of alles in orde is en het bijbehorende toezicht op de bouw uitvoert, waardoor het proces voor de koper zoveel mogelijk wordt vergemakkelijkt.

• Kadastraal uittreksel met betrekking tot zijn eigendom.
• Laatste ontvangstbewijs van de onroerendgoedbelasting (IBI).
• Laatste ontvangstbewijs van elektriciteit, water, gas.
• Certificaat van betaling van de gemeenschappelijke kosten (als dit niet wordt verstrekt en er schulden zijn, kan de gemeenschap het verschuldigde bedrag tot een bepaald bedrag van de koper eisen, zonder afbreuk te doen aan het recht om het bij de verkoper te claimen).
• Laatste ontvangstbewijs van de gemeenschappelijke kosten zonder extra kosten.
• Kopie van de statuten van de Vereniging van Eigenaren, ingeschreven in het Kadaster.
• Als het onroerend goed hypothecair is belast en er uitstaande schulden zijn, een certificaat van de schuldenstatus, afgegeven door de kredietverstrekker.

Wat betreft het werken met een makelaar bij de aankoop van een tweedehands woning, accepteert Rimontgó geen onroerend goed voor verkoop en biedt dit ook niet aan zonder eerst te hebben gecontroleerd of het voldoet aan alle veiligheidsnormen en alle juridische, economische, wettelijke en marktvereisten.

Uw vastgoedadviseur bij Rimontgó is in ieder geval verantwoordelijk en moet alle documenten verzamelen, bestuderen en valideren om te garanderen dat de transactie succesvol wordt uitgevoerd naar tevredenheid van de partijen. Uw adviseur bij Rimontgó moet als vertegenwoordiger van de klant optreden totdat de verkoop is afgerond.

Hoe kan ik mijn verplichting om een woning te kopen formaliseren? We kunnen direct een privé koopovereenkomst afsluiten, of, wat gebruikelijker is, een arras penitenciales contract formaliseren:

• Bevestiging of boetevergoedende arras: Dit betekent het reserveren van het recht om de woning te kopen, door een bedrag als voorschot op de prijs te betalen. Het verplicht niet tot de aankoop, maar het brengt een boete met zich mee als een van de partijen zich terugtrekt. In dit geval, als de koper zich terugtrekt, verliest hij het betaalde bedrag, en als de verkoper de voorwaarden niet nakomt, moet hij het dubbele van het ontvangen bedrag terugbetalen. Het moet in het contract worden vermeld dat het om boetevergoedende arras gaat.
• Privé koopovereenkomst: Document ondertekend door de koper en de verkoper waarin de partijen, de beschrijving van het onroerend goed, de prijs en de betalingsmethode, de verdeling van de kosten en andere overeengekomen voorwaarden worden gespecificeerd. Het bedrag dat wordt betaald is een voorschot op de totale prijs. De koper wordt geen definitieve eigenaar totdat de sleutels worden overhandigd bij de ondertekening van de openbare akte.

Wat betreft de betalingsmethode kunnen drie gevallen worden onderscheiden:

• Als we een hypotheeklening aanvragen om een woning te kopen, wordt normaal gesproken de volledige prijs betaald op het moment van de openbare akte, tenzij er eerder een betaling is gedaan als aanbetaling, in welk geval dat bedrag van het te betalen bedrag wordt afgetrokken.
• Als er een eerdere last op het onroerend goed rust, ontvangt de verkoper alleen het verschil tussen de prijs en het uitstaande kapitaal, aangezien het bedrag van de uitstaande schuld wordt ingehouden om de bank te betalen en de vorige hypotheek te annuleren.
• Als de betaling in één keer wordt gedaan.

Dit moet alleen als de woning volledig vrij van lasten in het Kadaster staat, aangezien, als er een last is (hypotheek, beslag, enz.), het bedrag hiervan van de prijs moet worden afgetrokken. Dit wordt alleen aangeraden als de akte direct bij de notaris wordt ondertekend, aangezien de koper in dat geval onmiddellijk bescherming geniet door de notaris, die de koop via elektronische weg naar het Kadaster verzendt. Volgens de wet is het alleen mogelijk om €2.500 contant te betalen.

Wanneer een gedeeltelijke betaling vooraf wordt gedaan voor de prijs, 'aankoop op basis van een plattegrond', aangezien het gebouw nog niet is gebouwd, (deze betaling is normaal gesproken 20-30% van de prijs en wordt gedaan via periodieke betalingen die plaatsvinden tijdens de ongeveer 2 jaar die de bouw van de woning duurt), is de ontwikkelaar wettelijk verplicht om een verzekering af te sluiten die de terugbetaling van de ontvangen bedragen plus de wettelijke rente garandeert in geval van niet-nakoming.

Als een privé koopovereenkomst wordt ondertekend, is het normaal dat de betaling wordt uitgesteld en het resterende bedrag bij de ondertekening van de openbare akte wordt betaald. In dit geval kan de verkoper zich verzekeren met betrekking tot het openstaande bedrag door een ontbindende voorwaarde op te nemen, zodat als de koper niet betaalt, het onroerend goed weer in eigendom van de verkoper komt.

Vooral als de woning die wordt verkocht, een hypotheek heeft, kan de koper zich in de hypotheek overnemen en de schuldenaar worden tegenover de kredietverstrekker. Dit levert de koper besparingen op op de kosten voor het openen van een hypotheeklening en de verkoper bespaart op de kosten die gepaard gaan met het aflossen van de bestaande hypotheek. De verkoper ontvangt als prijs het bedrag van de verkoop min het openstaande leenbedrag en andere onbetaalde rekeningen, indien die er zijn. Het is noodzakelijk dat de bank de koper als leningnemer accepteert.

De openbare koopakte is de handeling die de koper eigenaar maakt en die dient als inschrijfbaar bewijs in het Kadaster. Het doel van deze inschrijving is om schriftelijk vast te leggen wie de eigenaar is van het onroerend goed en welke lasten hierop rusten. Het wordt aanbevolen omdat het de hoogste juridische garanties biedt, en het is verplicht als er een hypotheeklening wordt aangevraagd.

De inschrijving wordt uitgevoerd door de administratieve medewerker van de notaris of de door de bank aangewezen beheerder, als er een hypotheeklening is. De notaris zal op de dag van ondertekening het Kadaster informeren over de juridische handeling, waarna de geautoriseerde kopie van de akte met de betaling van de bijbehorende belastingen naar het Kadaster moet worden gebracht voor definitieve inschrijving. Na de inschrijving wordt de ingeschreven akte samen met alle door de eigenaar betaalde facturen aan de eigenaar teruggegeven.

De verwerving van onroerend goed in Spanje wordt belast met de belangrijkste indirecte belastingen: de Belasting over de Toegevoegde Waarde (hierna, BTW) en de Belasting over Vermogensoverdrachten en Juridische Handelingen met Documenten in de modaliteiten van Vermogensoverdrachten met Betaling en Juridische Handelingen met Documenten (hierna TPO en AJD).

Om te bepalen welke belasting we in elk geval moeten betalen, moeten de volgende aspecten in overweging worden genomen:

• De status van de verkoper en de koper (natuurlijke of rechtspersonen die als ondernemers of professionals belastingplichtig zijn voor BTW of, integendeel, natuurlijke personen die als particulieren handelen).
• Het type onroerend goed dat wordt overgedragen (woningen, commerciële panden, kantoren, bouwgrond, niet-ontwikkelbare grond, enz.) en het doel ervan (hoofdwoning, verhuur, professionele activiteiten, enz.).
• En of de overdracht van het onroerend goed de eerste of tweede en latere overdracht is.

Met andere woorden, of de verkoper een ontwikkelaar is, of dat het door een particulier (niet-ondernemer) wordt verkocht, of de koper een natuurlijke persoon of een rechtspersoon is, of de koper als particulier of als ondernemer handelt. Anderzijds, het type onroerend goed, of het een woning, commercieel pand, bouwgrond of niet-ontwikkelbare grond is... En ten slotte of het de eerste of tweede overdracht is. Over het algemeen zal een ontwikkelaar ons een nieuw huis verkopen en een particulier zal ons een tweedehands woning verkopen.

Belastingen bij de verwerving van onroerend goed van een ontwikkelaar door een particulier.

Bij overdrachten tussen een ontwikkelaar en een particulier moeten we eerst rekening houden met of het de eerste overdracht is of een tweede of latere overdracht (of niet-ontwikkelbare grond).

Als het de eerste overdracht betreft, is deze onderworpen aan BTW (4%, 10% of 21%, afhankelijk van het type onroerend goed), en de verkoper zal de genoemde belasting aan de particuliere koper moeten doorberekenen.

Wat wordt bedoeld met de eerste levering van woningen (nieuwe woningen).

«Woningen die aan de ontwikkelaar worden gekocht wanneer de bouw of renovatie is voltooid, tenzij de woningen continu gedurende een periode van twee jaar of meer door andere personen dan de kopers zijn gebruikt.»

«Dit betekent dat als de ontwikkelaar de woningen verhuurt nadat de werken zijn voltooid en de woningen twee jaar later te koop worden aangeboden, de levering van de woningen een 'eerste levering' is als ze worden gekocht door de huurders zelf, maar niet als de woningen worden gekocht door andere personen.»

«De bouw van een woning wordt als voltooid beschouwd wanneer een certificaat van voltooiing wordt afgegeven door de architect en de bouwkundig leider die de werkzaamheden hebben uitgevoerd.»

Als het de tweede of latere overdracht betreft (of niet-ontwikkelbare grond), is de transactie vrijgesteld van BTW en onderworpen aan TPO, dus de verkoper zal de BTW niet in zijn factuur opnemen, en de koper moet de TPO betalen tegen een tarief van 4%, 8% of 10%.

Dus, als we een nieuwe woning kopen (wat voor de wet de eerste levering is), moeten we de BTW aan de verkoper betalen.

De geldende BTW-tarieven zijn als volgt:

• Supergereduceerd tarief van 4% voor de levering van woningen van sociale woningbouw.
• Verminderd tarief van 10% voor de levering van gebouwen, woningen, garages en bijgebouwen.
• Standaardtarief van 21% voor alle transacties van goederen die geen lager tarief hebben. Bijvoorbeeld commerciële panden.

Naast de BTW, die rechtstreeks aan de ontwikkelaar wordt betaald die ons het onroerend goed verkoopt, wordt de transactie onderworpen aan de belasting op vermogensoverdrachten in de vorm van "Juridische Handelingen met Documenten" (AJD).

Voor de regio Valencia worden de volgende belastingtarieven gehanteerd:

• 1,5% in het algemeen.
• 0,1% voor de eerste kopieën van openbare akten die de verwerving van een hoofdwoning documenteren.
• 2% voor gevallen waarin de BTW-vrijstelling wordt afgewezen (zie volgende sectie).

Belastingen bij de verwerving van onroerend goed van een ontwikkelaar door een natuurlijke persoon of rechtspersoon die als ondernemer handelt.

De belasting wordt zoals beschreven in de vorige sectie in geval van een eerste overdracht, deze transactie zal onderworpen zijn aan BTW en AJD.

Als het de tweede of latere overdracht betreft (of niet-ontwikkelbare grond), is de transactie vrijgesteld van BTW en onderworpen aan TPO, maar de BTW-wet erkent de mogelijkheid om de vrijstelling op te geven onder bepaalde voorwaarden, vooral als de koper in ieder geval als ondernemer of professional handelt, belastingplichtig voor BTW.

Dus, bij de verwerving van een nieuwe woning (wat voor de wet de eerste levering is), moeten we de BTW aan de verkoper betalen en belasting betalen over AJD, zowel als de koper een particulier als ondernemer is, en in het geval van een vrijgestelde overdracht (tweede overdracht of later, of niet-ontwikkelbare grond), zal de transactie vrijgesteld zijn van BTW en onderworpen aan TPO, waarbij de koper als ondernemer de mogelijkheid heeft om de vrijstelling op te geven en BTW en AJD (2%) te betalen, mits hij belastingplichtig is voor BTW en voldoet aan de overige voorwaarden die zijn vastgesteld in de BTW-wet.

Belasting bij de verwerving van onroerend goed van een particulier.

In dit geval is de belasting die van toepassing is de Belasting op Vermogensoverdrachten in de vorm van Oneroze Vermogensoverdrachten (TPO).

Deze belasting is onverenigbaar met de BTW, dus we hoeven in geen geval beide belastingen te betalen.

De overdracht van onroerend goed tussen particulieren en de verwervingen van ontwikkelaars die als vrijgesteld van BTW worden verklaard en waarbij de vrijstelling niet wordt opgegeven, zijn onderworpen aan TPO, zoals hierboven besproken.

De belastinggrondslag wordt berekend op basis van de waarde van het overgedragen goed, en voor onroerend goed is dit de referentiewaarde zoals bepaald in de wetgeving van het onroerend goed kadaster, op de datum waarop de belasting verschuldigd is.

Als de waarde van het onroerend goed zoals verklaard door de partijen, de afgesproken prijs of tegenprestatie, of beide hoger is dan de referentiewaarde, wordt de grootste van deze bedragen als belastinggrondslag genomen.

Wanneer er geen referentiewaarde is of deze niet door de Directie van het Kadaster kan worden gecertificeerd, wordt de belastinggrondslag, onder voorbehoud van administratieve controle, de grootste van de volgende bedragen: de waarde zoals verklaard door de partijen, de afgesproken prijs of tegenprestatie, of de marktwaarde.

Het belastingtarief is 10%, behalve voor de levering van woningen met sociale woningbouw en andere speciale gevallen, waarvoor het tarief 4% of 8% is. In tegenstelling tot de BTW-wetgeving is de belastingplichtige de koper.

Als de particuliere verkoper een niet-ingezetene zonder vaste vestiging in Spanje is, moet de koper 3% van de overeengekomen tegenprestatie inhouden en betalen aan de belastingdienst als betaling van de belasting die de niet-ingezetene verschuldigd is.

Belastingen en kosten bij een hypotheeklening.

Als we een hypotheeklening bij de bank moeten aanvragen voor de aankoop van een woning, moeten we naast de kosten van de notaris, het Kadaster en de administratie die we eerder hebben genoemd, ook de belasting over Juridische Handelingen met Documenten en andere kosten in verband met de kredietverstrekker in overweging nemen:

- Belasting Juridische Handelingen met Documenten (AJD): De volgende gevallen worden onderscheiden:

• Woning zonder sociale woningbouw: In dit geval brengt de formaliteit van de hypotheeklening de AJD-belasting met zich mee, die 1,5% van de Hypotheekverantwoordelijkheid is (dit bedrag wordt door de bank vermeld in de openbare akte).
• Woning met sociale woningbouw: In dit geval is de hypotheeklening vrijgesteld van belasting, net als de latere annulering van de inschrijving, die ook belastingvrij is.
• Hoofdwoning: Als de woning wordt bestemd als hoofdwoning en dit expliciet in de akte wordt vermeld, bedraagt de AJD-belasting 0,1% van de hypotheekverantwoordelijkheid.
• In gevallen van afzien van de vrijstelling van BTW, is de AJD-belasting van toepassing op de eerste kopieën van de akte en notariele handelingen die hypothecaire leningen of kredieten formaliseren wanneer de belastingplichtige de kredietverstrekker is, het tarief is 2% van de prijs vermeld in de akte, exclusief het bedrag dat in rekening wordt gebracht voor de BTW.

Wanneer het gaat om de akte van oprichting van een lening met hypothecaire garantie die wordt ondertekend na 10/11/2018, is de belastingplichtige de kredietverstrekker, d.w.z. de bank.

- Taxatie van het onroerend goed: Normaal gesproken vereist de bank voor de goedkeuring van de hypotheeklening een taxatie van de woning die wordt gekocht door een goedgekeurd taxatiebedrijf, om het maximale leenbedrag en de voorwaarden vast te stellen. Gewoonlijk verleent de bank een lening op basis van de taxatiewaarde, zolang het bedrag niet hoger is dan de prijs van de woning. Het bedrag varieert meestal tussen 180-400€.

- Andere kosten: De bank kan een openingscommissie in rekening brengen, die meestal een percentage van het geleende bedrag is. Woonverzekering: Volgens de wet 2/1981 is de eigenaar van een hypotheeklening verplicht een brandverzekering (of schadeverzekering) af te sluiten voor het onroerend goed dat wordt onderpand. Dit is een verzekering die het gebouw dekt, niet de inhoud van de woning, die kan worden verzekerd door het uitbreiden van de verzekering. Het is raadzaam, hoewel niet verplicht, om een leningverzekering af te sluiten die het openstaande leningbedrag dekt in geval van overlijden van de eigenaar.

De huidige wet verplicht de bank om vrijwel alle kosten te betalen. Dit is de verdeling die de Spaanse regelgeving sinds juni 2019 heeft vastgesteld:

• Kosten die de hypotheeknemer betaalt: de taxatie, het kadastraal uittreksel en een kopie van de akte.
• Kosten die de bank betaalt: de instelling die de hypotheek verstrekt, moet de kosten voor de notaris, het Kadaster, de administratie en de belasting op juridische handelingen met documenten betalen, evenals een kopie van de akte.

Gedurende de tijd dat het onroerend goed in ons bezit is, moeten we ook rekening houden met de belastingen die van toepassing zijn op het eigendom. Hieronder bekijken we de belastingregels op basis van de status van de eigenaar van het onroerend goed.

Als de eigenaar een fysiek persoon is die in Spanje woont.

Belasting over de Inkomsten van Natuurlijke Personen (hierna IRPF).

Het begrip van een 'hoofdwoning' is van cruciaal belang voor de belastingheffing op het bezit van onroerend goed, zoals geregeld in de Wet op de IRPF.

Voor de doeleinden van deze belasting wordt een woning als hoofdwoning beschouwd als het een woning is die de belastingplichtige gedurende ten minste drie opeenvolgende jaren als zijn of haar verblijfplaats gebruikt, met de eis dat de belastingplichtige de woning daadwerkelijk en permanent bewoont binnen een periode van niet meer dan twaalf maanden vanaf de datum van aankoop of voltooiing van de werkzaamheden.

Het gebruik van een hoofdwoning genereert geen inkomen. Sterker nog, in bepaalde gevallen kan het recht geven op een aftrek voor de aanschaf ervan.

Aftrek voor de aanschaf van een hoofdwoning: Volgens onze huidige wetgeving geeft elke investering die tot 31 december 2012 is gedaan voor de aanschaf of renovatie van de hoofdwoning recht op aftrek in de Inkomstenbelasting voor Natuurlijke Personen (IRPF) voor zowel het geïnvesteerde kapitaal als de betaalde rente, in het geval van een hypothecaire lening.

15% van de bedragen die in hetzelfde belastingjaar voor de aankoop zijn betaald, kunnen van de bruto belasting worden afgetrokken, met een maximumbasis van €9.015,18.

Vanaf 1 januari 2013 wordt deze aftrek afgeschaft, maar als je deze aftrek vóór die datum hebt toegepast, kun je deze blijven toepassen in je belastingaangifte, zolang je voldoet aan de vastgestelde vereisten.

Als een nieuwe hoofdwoning wordt gekocht, hetzij nadat de vorige is verkocht, hetzij zonder de vorige te hebben verkocht, kan de aftrek niet worden toegepast op de nieuwe woning, aangezien deze aftrek vanaf 01/01/2013 is afgeschaft.

Woningen die geen hoofdwoning zijn van de belastingplichtige, kunnen de aftrek die in de vorige sectie wordt genoemd niet toepassen. De Wet voorziet in het geval van onroerend goed in stedelijke gebieden dat niet voor economische activiteiten wordt gebruikt of geen opbrengsten uit onroerend goed genereert, een belasting van 2% van de kadastrale waarde (1,1% als de kadastrale waarde is herzien met ingang van 1 januari 1994). Dit inkomen wordt belast volgens het algemene tarief.

Voor onroerend goed dat zich in het buitenland bevindt of geen kadastrale waarde heeft, wordt de waarde berekend als 50% van de waarde die dit onroerend goed zou hebben voor de vermogensbelasting (de hoogste waarde tussen de aankoopprijs en de waarde vastgesteld door de belastingautoriteiten).

Wat is de behandeling van herinvestering in de hoofdwoning?

Als bij de verkoop van de oude hoofdwoning een vermogenswinst wordt gegenereerd, is deze vrijgesteld van belasting wanneer het volledige bedrag van de verkoop wordt herinvesteerd in de aanschaf van een nieuwe hoofdwoning binnen een periode van niet meer dan 2 jaar na de verkoopdatum.

Als slechts een deel wordt herbelegd, is het belastingtarief vrijgesteld op het proportionele deel van het daadwerkelijk herbelegde bedrag.

Op dezelfde manier heeft men recht op belastingvrijstelling voor de vermogenswinst die is verkregen wanneer het oude huis wordt verkocht na de aankoop van de nieuwe hoofdwoning, op voorwaarde dat het ontvangen bedrag van de verkoop wordt gebruikt om de prijs van het nieuwe huis binnen 2 jaar na de aankoop van het nieuwe huis te betalen.

De termijn voor het indienen van de belastingaangiften voor de Inkomstenbelasting, ongeacht het resultaat (te betalen of negatief), ligt tussen de eerste dagen van april en 30 juni van het jaar na het belastingjaar (31 december van elk jaar).

Vermogensbelasting.

Inwoners van Spanje moeten belasting betalen over hun vermogen. De belastinggrondslag is de waarde van hun bezittingen, ongeacht waar deze zich bevinden op 31 december.

In het geval van onroerend goed moeten we de waarde nemen van de hoogste van de drie volgende waarden:

• Aankoopwaarde.
• Kadastrale waarde.
• Waarde vastgesteld door de administratie.

In de regio Valencia bestaat er een belastingvrije drempel voor de Vermogensbelasting van 500.000 euro, met effect vanaf 01/01/2021, waarbij het minimale tarief op 0,25% wordt gezet en het maximale tarief op 3,50%. In ieder geval moet deze aangifte worden ingediend als de gezamenlijke waardering van deze bezittingen meer dan 2.000.000 euro bedraagt, ongeacht of er wel of niet een te betalen bedrag is.

De termijn voor het indienen van de belastingaangiften voor de Vermogensbelasting, ongeacht het resultaat (te betalen of negatief), ligt tussen de eerste dagen van april en 30 juni van het jaar na het belastingjaar (31 december van elk jaar).

Belasting op Onroerend Goed.

De Belasting op Onroerend Goed (hierna IBI), is een gemeentelijke belasting die de eigendom van onroerend goed belast.

De eigenaar van het onroerend goed op 1 januari van elk jaar is verplicht deze belasting te betalen, het moment waarop de belasting verschuldigd is, ongeacht de betalingstermijn die door elke gemeente wordt vastgesteld.

In grote lijnen wordt deze belasting bepaald door het belastingtarief toe te passen op de kadastrale waarde van de onroerende goederen, zoals overeengekomen door de respectieve gemeenten in de desbetreffende gemeentelijke verordeningen. De belastingtarieven voor de Onroerend Goed Belasting (IBI) zijn echter vastgesteld in artikel 72 van het KONINKLIJK BESLUIT LEGISLATIEF 2/2004 van 5 maart:

• Voor stedelijke onroerende goederen is het minimum- en aanvullende belastingtarief 0,4 procent en het maximale tarief 1,10 procent.
• Wanneer het gaat om onroerend goed in landelijke gebieden, is het minimale belastingtarief 0,3 procent en het maximale tarief 0,90 procent.
• Het belastingtarief voor onroerend goed met bijzondere kenmerken (heeft aanvullende karakter): 0,6 procent.
• De gemeenten kunnen voor elke groep onroerend goed binnen hun gemeente een verschillend tarief vaststellen, dat in geen geval lager zal zijn dan 0,4 procent en niet hoger dan 1,3 procent.

De respectieve gemeenten kunnen de minimum- en maximumtarieven verhogen met de procentuele punten die voor elk geval worden aangegeven, wanneer een van de omstandigheden die in de wet zijn vastgesteld zich voordoen.

Concreet zijn de toepasselijke tarieven in de gemeente Valencia als volgt:

• Voor onroerend goed van stedelijke aard: 0,723 %
• Voor onroerend goed van landelijke aard: 0,437 %
• Voor onroerend goed met bijzondere kenmerken: 1,30 %

Er wordt een toeslag van 30% op de belasting verschuldigd voor woningen die permanent leeg staan. Lege woningen worden als permanent leeg beschouwd wanneer ze door de Generalitat Valenciana als zodanig zijn verklaard.

Als de eigenaar van het onroerend goed een niet-ingezetene in Spanje is.

Belasting over het inkomen van niet-ingezetenen.

Als de eigenaar van het onroerend goed een niet-ingezetene is, moet hij een inkomenstoewijzing dragen die bestaat uit 2% van de kadastrale waarde van het onroerend goed (1,1% als deze kadastrale waarde na 1 januari 1994 is herzien). Het toepasselijke belastingtarief op dit inkomen is als volgt:

• Inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en, sinds 11-07-2021, Liechtenstein: 19%
• Voor niet-ingezetenen in Spanje of niet-ingezetenen in EU-lidstaten: 24%.

De termijn voor het indienen en betalen van de belasting is het volgende kalenderjaar na de verschuldigdheidsdatum (31 december van elk jaar).

Vermogensbelasting.

Niet-ingezeten natuurlijke personen moeten belasting betalen over hun vermogen. De belastinggrondslag is de waarde van hun bezittingen in het Spaanse grondgebied op 31 december. In het geval van onroerend goed moeten we de hoogste van de volgende drie waarden nemen:

• Aankoopwaarde.
• Kadastrale waarde.
• Waarde vastgesteld door de belastingautoriteiten.

Er bestaat een vrijstelling van 700.000 euro, die geldt voor niet-ingezetenen die belastingplichtig zijn voor hun wereldwijde vermogen, en het belastingtarief is identiek aan dat van de ingezetenen van Spanje. In ieder geval moet deze aangifte worden ingediend als de gezamenlijke waarde van deze bezittingen meer dan 2.000.000 euro bedraagt, ongeacht of er belasting betaald moet worden of niet.

Om de belastingheffing voor de Vermogensbelasting voor niet-ingezetenen te voltooien, moet rekening worden gehouden met de toepasbare vrijstellingen, de gevolgen van het beroep door de belastingplichtige op zijn recht om een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting toe te passen, en de bijzonderheden in de wetgeving, met name die voor inwoners van andere landen van de Europese Unie en de Europese Economische Ruimte, die de mogelijkheid hebben om autonoom belastingbeleid toe te passen als zij dat als gunstiger beschouwen.

De termijn voor het indienen van de belastingaangiften voor de Vermogensbelasting, ongeacht het resultaat (te betalen of negatief), ligt tussen de eerste dagen van april en 30 juni van het jaar na het belastingjaar (31 december van elk jaar).

Belasting op Onroerend Goed.

Zoals eerder besproken, is de IBI een gemeentelijke belasting die de eigendom van onroerend goed belast dat zich in Spaans grondgebied bevindt.

De regeling die in het voorgaande gedeelte werd behandeld voor de Belasting op Onroerend Goed voor een inwoner, is ook van toepassing op niet-ingezetenen met onroerend goed in Spanje.

In het geval dat we onroerend goed van ons eigendom verhuren, zouden de fiscale gevolgen als volgt zijn:

Als de verhuurder van het onroerend goed een inwoner van Spanje is.

Belastingheffing in de Inkomstenbelasting voor Natuurlijke Personen (IRPF).

Inkomsten uit Onroerend Goed.

De inkomsten die voortkomen uit de verhuur van onroerend goed, zowel landelijk als stedelijk, of uit de oprichting of overdracht van zakelijk rechten op onroerend goed, worden als zodanig geclassificeerd.

Van de inkomsten die de eigenaar van het goed regelmatig of incidenteel ontvangt, moeten de aftrekbare kosten worden afgetrokken. In principe staat de wet IRPF toe dat alle noodzakelijke kosten voor het verkrijgen van deze inkomsten worden afgetrokken, evenals de bedragen die zijn bestemd voor de afschrijving van het onroerend goed en van andere goederen die met dat onroerend goed zijn meegeleverd, op voorwaarde dat deze afschrijvingen overeenkomen met de werkelijke waardevermindering. Bovendien is er een aftrek van 60% op de opbrengst in het geval van de verhuur van een hoofdwoning, wat niet van toepassing is op de verhuur van commerciële panden of andere onroerende goederen.

Deze inkomsten worden belast volgens de algemene en progressieve belastingtarieven. Het maximale belastingtarief is 47%.

Inkomsten uit Economische Activiteit (aankoop en verkoop, verhuur van onroerend goed).

Het wordt als een economische activiteit beschouwd wanneer onroerend goed regelmatig wordt gekocht en verkocht met een organisatie van productiemiddelen en menselijke middelen, of één van beide, met als doel goederen of diensten te produceren of te distribueren.

Het verhuur van onroerend goed wordt als een economische activiteit beschouwd wanneer er ten minste één werknemer in dienst is met een volledige arbeidsovereenkomst, zelfs als verschillende verhuuractiviteiten worden uitgevoerd, inclusief verhuur per uur of per dag.

Een van de belangrijkste verschillen in vergelijking met het beschouwen van dergelijke inkomsten als inkomsten uit onroerend goed, is dat wat betreft aftrekken, de belastingwet voor bedrijven de toepassing van stimulansen voor zakelijke investeringen toestaat voor deze economische activiteiten, met uitzondering van de aftrek voor herinvestering van buitengewone winsten.

Deze inkomsten worden belast volgens het algemene en progressieve belastingtarief. Het maximale belastingtarief is 47%.

Belastingheffing op de Belasting over de Toegevoegde Waarde.

Huur van terreinen en van gebouwen die uitsluitend voor woningen bestemd zijn, is in principe vrijgesteld van belasting.

Het geldende btw-tarief voor de onderworpen en niet-vrijgestelde handelingen (huur van commerciële panden) is het algemene tarief van 21%.

Als de eigenaar van het onroerend goed een niet-ingezetene in Spanje is, of een bedrijf zonder vaste inrichting.

Wanneer de niet-ingezetene in Spanje opereert zonder een vaste inrichting, wordt het inkomen dat daaruit voortkomt belast volgens de Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen (hierna IRNR), op een afzonderlijke basis voor elke onderworpen transactie die wordt uitgevoerd, met onmiddellijke belastingheffing en op de bruto-inkomsten die de niet-ingezetene heeft ontvangen, zonder dat er enige compensatie mogelijk is tussen de inkomsten.

De belastinggrondslag wordt op een andere manier bepaald, afhankelijk van het type inkomen dat wordt verkregen, door de regels van de Inkomstenbelasting voor Natuurlijke Personen toe te passen. In het algemeen, in het geval van inkomsten, komt de belastinggrondslag overeen met de bruto-inkomsten zonder dat er enige kosten kunnen worden afgetrokken.

Als de niet-ingezetene onroerend goed in Spanje bezit dat wordt verhuurd, hetzij als hoofdwoning, seizoensgebonden woning of toeristische woning, wordt hij belast tegen het tarief van 24% over de inkomsten die hij ontvangt en kunnen de kosten die hij maakt met betrekking tot de verhuur niet worden afgetrokken.

Als de eigenaar van het onroerend goed echter woont in een andere lidstaat van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen, en Liechtenstein sinds 11/07/2021, kan hij de kosten die hij maakt met betrekking tot de verhuur aftrekken. Bovendien wordt hij belast tegen een verlaagd tarief van 19%.

De belastingplichtige is verplicht een aangifte in te dienen voor de inkomsten die hij ontvangt. Dit is per kwartaal als het gaat om zelfaangiften met een te betalen bedrag, of per jaar als het gaat om zelfaangiften met nul als resultaat of met een terugbetaling.