Gids voor de verkoper

De betalingsgarantie wordt logisch gezien behaald wanneer de verkoper het volledige bedrag op zijn bankrekening heeft ontvangen. Als de koop wordt afgerond in één keer, met de ondertekening van de akte en de gelijktijdige overhandiging van een bankcheque, kan de garantie als voldaan worden beschouwd. Er kunnen echter andere gevallen zijn waarin dergelijke veiligheid slechts schijnbaar is.

Bij Rimontgó hebben we nooit problemen gehad met betaalmethoden nadat deze zijn overhandigd. De kopers die door Rimontgó zijn goedgekeurd, hebben een interne controle doorlopen. De koper moet de structuren van de transactie volgen die door Rimontgó zijn georganiseerd, wat leidt tot de ondertekening van de akte en de gegarandeerde betaling aan de verkoper.

Er zijn enkele controles die moeten worden uitgevoerd:

• De eerste is dat de koper voldoet aan de anti-witwaswetgeving; wat in wezen betekent dat de herkomst van zijn geld legaal moet kunnen worden aangetoond. Dit is geen controle die door de verkoper moet worden uitgevoerd, maar het is een van de taken die Rimontgó uitvoert.
• Als de koper een bankcheque overhandigt, wordt aangenomen dat de bank voldoende solvabiliteit heeft om aan de betalingsverplichting te voldoen. Als de cheque persoonlijk is, moet deze door de bank worden gegarandeerd om ervoor te zorgen dat de cheque voldoende dekking heeft.
• Als de koper een overboeking wil doen, moeten we ervoor zorgen dat het een OMF-opdracht is, uitgevoerd via de Banco de España. Overboekingen door particulieren kunnen worden geannuleerd. We kunnen alleen zeker zijn dat de overboeking onomkeerbaar is als deze via de Banco de España wordt gedaan.

Een uitgestelde betaling is gerechtvaardigd wanneer er omstandigheden zijn die zowel de koper als de verkoper betreffen. Let op, we hebben het hier over het moment van de ondertekening van de verkoopakte, met of zonder de overdracht van het onroerend goed.

De omstandigheden die de koper ertoe brengen aan de verkoper te vragen een deel van de prijs later te betalen, kunnen zo divers zijn als de personen die betrokken zijn. Enkele voorbeelden kunnen zijn:

• Gebrek aan liquiditeit bij de koper op het moment van de ondertekening van de akte. Het kan zijn dat de koper wacht op een betaling van een andere verkoop.
• De verkoper moet voldoen aan bepaalde verplichtingen, bijvoorbeeld het afronden van werk of het uitvoeren van reparaties in de verkochte woning.
• De verkoper heeft de eigendom overgedragen, maar geeft de woning niet meteen in bezit. De redenen kunnen divers zijn: het huis is verhuurd; de eigenaar moet het nog een tijdje gebruiken; of het is om een andere reden onmogelijk om het huis over te dragen.

In de eerdere voorbeelden hebben we gezien dat sommige oorzaken afkomstig zijn van de contracterende partijen en andere afhankelijk zijn van derden die niet bij de transactie betrokken zijn. Beide omstandigheden moeten individueel worden behandeld en de clausules in de akte op de meest geschikte manier worden aangepast, zodat beide partijen de nodige garanties krijgen op een eerlijke en gebalanceerde manier.

Een uitgestelde betaling heeft economische gevolgen en kan ook juridische gevolgen hebben. Het naleven van de verplichtingen door elke partij, of het optreden van externe gebeurtenissen, zal leiden tot de succesvolle afronding van de transactie. Maar in het andere geval kan het contract worden ontbonden, of kan het contract, hoewel het is getekend, geen effect hebben totdat een bepaalde voorwaarde is vervuld.

Logischerwijs is het voor een grotere zekerheid van wat er kan gebeuren, beter dat er geen voorwaarden aan de transactie worden verbonden en dat de betaling gelijktijdig met de overdracht van het volledige eigendom plaatsvindt, zodat, na de ondertekening van de akte bij de notaris, de partijen elkaar alleen nog maar hoeven te ontmoeten om het succes van de transactie te vieren, bijvoorbeeld met een diner.

Operaties zijn echter niet altijd eenvoudig. Sterker nog, er zijn transacties die zo complex zijn dat ze, zonder de deskundigheid en ervaring van de makelaar, nooit zouden plaatsvinden. Soms lijken transacties onmogelijk uit te voeren. Zelfs de eigenaren zelf geven het soms op nadat ze geprobeerd hebben iets te verkopen dat niemand wil kopen, omdat er omstandigheden zijn die een eenvoudige transactie bemoeilijken.

Wanneer wij bij Rimontgó zo'n complexe transactie aanpakken, ontwerpen we deze met een onwrikbaar principe: de transactie moet gebalanceerd zijn en eerlijk voor alle betrokken partijen.

Het is makkelijker om complexe transacties te ontwerpen op basis van de veronderstelling dat mensen met goede intenties op de verwachte manier zullen handelen. In ieder geval worden altijd de noodzakelijke voorzorgsmaatregelen genomen om ervoor te zorgen dat de transactie wordt uitgevoerd zoals gepland; of als dat niet gebeurt, dat alle partijen hun garanties voor compensatie verzekerd hebben.

De manier om ervoor te zorgen dat elke partij tevreden blijft, zelfs als de koop niet tot een goed einde komt, is door alle mogelijke situaties, oorzaken en gevolgen van tevoren te voorzien. Als alles is voorzien en alles van tevoren is afgesproken, zullen er geen verrassingen zijn en zullen de effecten, hoewel ongewenst, van tevoren bekend zijn.

Om een neutraal resultaat te garanderen, is het noodzakelijk om de volgende zaken op te nemen, te onderhandelen en in het contract op te nemen:

• Tijdelijke reserveringsdocumenten, met of zonder geldbetaling. Als er geld wordt betaald en de aankoop niet doorgaat, raden we bij Rimontgó aan om het geld altijd zonder boete terug te geven bij een reserveringsdocument, gebaseerd op contractuele goede trouw.
• Koopovereenkomst met aanbetaling van arras -of deze bevestigend of boetevergoeding zijn-, met betaling van geld als voorschot op de prijs; met andere specifieke voorwaarden die zijn aangepast aan het object en de specifieke transactie.
• Optieovereenkomsten met betaling van premie -of optieprijs- als voorschot op de koopprijs, al dan niet, als de optie binnen de termijn wordt uitgeoefend.
• Overeenkomsten of akten waarin ontbindende clausules zijn opgenomen, die het mogelijk maken het contract op te zeggen met bepaalde gevolgen voor degene die wordt aangetoond in gebreke te zijn of voor degene die unilateraal het contract wil ontbinden.
• Overeenkomsten of akten waarin opschortende clausules zijn opgenomen, waardoor de effecten van het contract afhankelijk zijn van iets dat in de toekomst zal gebeuren -zelfs van iets specifieks dat niet gebeurt- op een meer of minder verre toekomst. Totdat aan die voorwaarde is voldaan -zoals vooraf is afgesproken, positief of negatief, heeft het contract geen effect en kunnen de verplichtingen niet worden opgeëist. Zodra aan de opschortende voorwaarde is voldaan, worden de effecten teruggebracht naar het moment waarop het contract werd overeengekomen.

In dit laatste geval, stel je voor dat een koopovereenkomst wordt ondertekend, met overdracht van bezit en volledige betaling van de prijs, maar met een opschortende voorwaarde dat geen enkel lid van de kopersfamilie is overleden - om welke reden dan ook - binnen een jaar. Als, na een jaar, de voorwaarde wordt vervuld, dat wil zeggen, dat niemand in de familie is overleden, is de koopovereenkomst definitief en bindend, de verkoper kan het ontvangen geld vermogen en de koper het gekochte huis. De effecten van deze koopovereenkomst worden teruggebracht naar de datum waarop het document werd ondertekend, met de fiscale gevolgen van belastingbetalingen en andere voorwaarden die mogelijk zijn overeengekomen.

Maar stel je voor dat een van de gezinsleden overlijdt door natuurlijke oorzaken. De opschortende voorwaarde zou niet zijn vervuld en het contract zou geen effect hebben. De koper zou het bezit van het onroerend goed moeten teruggeven en de verkoper zou verplicht zijn het ontvangen geld terug te geven.

In het zeldzame geval van het ondertekenen van een dergelijk contract, zou de verkoper ervoor zorgen dat het huis in perfecte staat wordt bewaard gedurende dat jaar; bovendien, aangezien het verkoopcontract geen effect heeft gehad, zou hij ervoor zorgen dat de koper, die de eigenaar zou worden, een eerlijke huur aan de verkoper betaalt. Aan de andere kant zou de koper van de verkoper voldoende garanties eisen voor de terugbetaling van het gestorte geld.

De vraag wie de begunstigde is van de rente die het geld gedurende dat jaar kan genereren, hangt samen met het feit dat de koper het huis gedurende dezelfde periode gebruikt. Deze concepten kunnen tegen elkaar worden verrekend op een manier die redelijk is en wordt overeengekomen door beide partijen.

Hoewel dit een vreemde transactie is, is het zeker een van de meest bijzondere transacties die Rimontgó heeft uitgevoerd. De aankoopprijs was 3,6 miljoen euro en, gelukkig, 10 jaar na die transactie, zijn alle gezinsleden nog steeds in leven en gelukkig.

Deze manier van het garanderen van het niet uitvoeren van een transactie moet altijd gebalanceerd en eerlijk zijn voor beide partijen, met inachtneming van het feit dat we met eerlijke mensen werken en dat iedereen altijd te goeder trouw handelt. We herinneren ons deze transactie met plezier: de verkoper gedroeg zich als een heer, controleerde alle installaties, schilderde het huis, schuurde de parketvloer en liet het huis achter zoals het nieuw was; en de koper en zijn familie, van Zwitserse nationaliteit, hadden een uitstekende opvoeding en een gulheid die net zo groot was als die van de verkoper. Zo is het prettig om ingewikkelde transacties uit te voeren.

De buitenlander, een natuurlijk persoon of een bedrijf, niet-resident, kan bij de verkoop van een onroerend goed in Spanje uiteraard een vermogenswinst behalen die onderworpen is aan de Belasting op Inkomsten van Niet-Residente Personen. Dit voordeel wordt belast.

Aangezien het natuurlijk is dat niet-residenten hun kapitaal in een ander land hebben, en dat de Belastingdienst het moeilijk heeft om deze belasting te innen, bestaat de verplichting voor de koper om een deel van de aankoopprijs in te houden als voorschot voor de belastingaanslag - voor dat veronderstelde voordeel, voortvloeiend uit de verkoop.

Het is de verantwoordelijkheid van de koper om dit ingehouden bedrag bij de Belastingdienst in te voeren. Tegenwoordig bedraagt het in te houden bedrag 3% van de verkoopprijs, ongeacht het daadwerkelijk betaalde bedrag, ook als er sprake is van externe financiering of overname van een bestaande hypotheeklening.

Nadat de bijbehorende aangifte is ingediend, moet de verkoper, indien van toepassing, het aanvullende bedrag betalen of het teveel ingehouden bedrag terugkrijgen, via een bankoverschrijving die wordt uitgevoerd door de Spaanse Belastingdienst.

De inhouding van 3% van de verkoopprijs, als voorschot voor de vermogenswinst voortvloeiend uit de Belasting op Inkomsten van Niet-Residente Personen, moet door alle kopers worden uitgevoerd, ongeacht of ze Spaans of buitenlands zijn, en of ze al dan niet in Spanje wonen, zolang ze maar van een buitenlander kopen die onder de Belasting op Inkomsten van Niet-Residente Personen valt.

Nou, nee: het is niet zo eenvoudig. We moeten ons herinneren dat de belasting die wordt geheven, voortkomt uit de vermogenswinst die niet-residenten hebben.

In sommige gevallen is het nodig om deze inhouding toe te passen op een niet-resident Spaanse burger, om dezelfde redenen die hierboven zijn vermeld.

En in andere gevallen kan het zijn dat de buitenlander niet onderworpen is aan de belasting op het inkomen van niet-residenten. Dit zal het geval zijn wanneer de buitenlander -of de niet-resident Spaanse burger- onderworpen is aan andere belastingen, zoals de belasting op het inkomen van natuurlijke personen of de vennootschapsbelasting. In deze gevallen moet de verkoper, die niet-resident is, een document van de Belastingdienst overleggen, waarin wordt bevestigd dat de verkoper 'niet onderworpen is aan de belasting op het inkomen van niet-residenten', en dit document moet bij de verkoopakte worden gevoegd, waardoor de koper wordt vrijgesteld van de verplichting om in te houden.

Er moeten altijd voorzorgsmaatregelen worden genomen op belastinggebied.

Nadat er al 3% van de verkoopprijs is ingehouden, moet er dan nog iets anders worden ingehouden? Ja: het is ook de verplichting van de verkoper -of deze nu fiscaal inwoner van Spanje is of niet- om de belasting op de stijging van de waarde van stedelijke grond te betalen, die wordt vastgesteld tussen het moment van aankoop en verkoop.

De Belastingdienst, om de betaling van de verschuldigde belastingen door de verkoper te waarborgen, verplicht de koper om als vervangende belastingplichtige op te treden en het bedrag van de belastingaanslag bij de Spaanse belastingdienst te betalen. Uiteraard heeft de koper het recht om dit bedrag af te trekken van de koopprijs die hij aan de verkoper moet betalen.

Op het gebied van niet-residenten moeten we ervoor zorgen dat alle betalingsverplichtingen van de verkoper zijn voldaan voordat de verkoper Spanje verlaat. Het gaat niet om wantrouwen dat de verkoper zijn belasting- of administratieve verplichtingen niet zou nakomen, aangezien hij zijn schulden altijd vanuit het buitenland kan betalen. Maar communicatie of betalingen vanuit het buitenland kunnen logischerwijs vertraging oplopen. Beheer in Spanje op het moment van de verkoop vergemakkelijkt dit proces.

Om deze reden wordt de koper de 'belastingontvanger', hoewel dit maar voor een korte tijd is.

Het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar om de onroerendgoedbelasting (IBI) te betalen, evenals de kosten van beheer en reparaties van het gebouw - of de urbanisatie - waar zijn onroerend goed zich bevindt.

Bij Rimontgó vragen we de beheerder van de Gemeenschap van Eigenaren om een certificaat van goedgekeurde en openstaande betalingen, zowel voor lopende kosten als voor reparatiekosten die zijn goedgekeurd, ook al zijn ze nog niet gefactureerd.

We vragen ook de gemeente om een certificaat van de status van de onroerendgoedbelasting voor het lopende jaar en de vier voorgaande jaren.

De noodzakelijke aanpassingen in de afrekening worden door Rimontgó uitgevoerd, rekening houdend met deze en andere elementen die onderhevig zijn aan afrekening of compensatie tussen de partijen.

Om de verkoop van uw huis te bevorderen en het verkoopproces voor Rimontgó te vergemakkelijken, kunt u de volgende tips volgen:

• De eerste indruk die een koper krijgt wanneer hij uw huis bezoekt, is beslissend.
• Investeer een beetje in decoratie voor een snellere verkoop. Met een kleine opfrisbeurt van muren, timmerwerk, enz., kunt u zelfs een betere prijs krijgen.
• Laat zoveel mogelijk licht binnen in het huis. Open de gordijnen en ventileer het huis voordat een bezoek plaatsvindt.
• Kleine details maken het verschil en betekenen veel. Controleer, verberg en repareer alle zichtbare kleine gebreken aan deurkrukken, ramen, scharnieren, deuren en lades.
• Laat de opslagcapaciteit van uw woning opvallen: ruim de inbouwkasten, opslagruimtes, kelder, zolder, enz. zoveel mogelijk op.
• Laat de woning zo ruim mogelijk lijken, verwijder meubels, accessoires en decoratieve items die de bestaande ruimte kunnen verstoren.
• De badkamer en keuken zijn sleutelruimtes: houd ze schoon en glanzend.
• Voorkom dat er teveel mensen aanwezig zijn tijdens het bezoek van uw huis, dit kan een potentiële koper ongemakkelijk maken.
• Stilte is goud. Wanneer de agent uw woning laat zien, zet de muziek of tv dan zachter of zet ze uit.
• Als u huisdieren heeft, probeer ze dan niet in de woning te laten wanneer u de woning aan een klant toont.
• Blijf op de achtergrond. De verkoopagent weet wat klanten zoeken en kan de beste eigenschappen van uw huis beschrijven en benadrukken. Volg de klanten niet. Wees beleefd en vriendelijk, maar probeer geen gesprek te forceren. Als er vragen of twijfels zijn, zal de verkoopagent de benodigde informatie opvragen.
• Dit is een woningverkoop, geen meubelverkoop. Probeer de klanten geen meubels te verkopen die u niet mee wilt nemen.
• Laat de professional zijn werk doen. Het is aan de verkoper om met de klant te praten over de prijs, voorwaarden, termijnen en andere factoren. Als u de voorwaarden wilt wijzigen, bespreek dit dan met de agent wanneer de koper niet aanwezig is.
• Vraag om een afspraak voordat u uw huis toont, zodat de agent u van tevoren kan waarschuwen dat er een bezoek komt, vooral als u in de woning woont.

De prijs van uw woning is alles wat een potentiële koper bereid is te betalen. Het bepalen van de waarde is geen exacte wetenschap. Uw woning wordt vergeleken met eerdere verkopen en databases van vergelijkbare onroerende goederen, met aanpassingen voor kwaliteits- en kenmerkenverschillen, en het resultaat is een geschatte waarde.

De criteria om de waarde van uw huis te bepalen zijn voornamelijk:

• Locatie.
• Staat van onderhoud van uw woning (te renoveren, bij te werken, instapklare woning).
• Marktprijzen van vergelijkbare woningen die te koop staan.
• Voorwaarden van de lokale markt.
• De prijs en voorwaarden waaronder uw huis te koop wordt aangeboden.

Zorg ervoor dat uw woning zich in de best mogelijke staat bevindt, zowel wat betreft het onroerend goed zelf als de interne afwerking en uitstraling.

De prijzen moeten zijn:

• Realistisch genoeg om de koper aan te moedigen een koopintentie te formaliseren.
• Het stellen van een te hoge prijs kan de verkoop vertragen. Het is raadzaam om Rimontgó in te schakelen voor een schriftelijk taxatierapport, waarin een geschatte waarde van de woning wordt vastgesteld door middel van een gedetailleerde studie van vergelijkbare recente verkopen en de huidige vastgoedportefeuille.
• Verplaats u in de schoenen van een potentiële koper die uw woning waarschijnlijk zal vergelijken met andere vergelijkbare woningen die te koop staan, en zorg ervoor dat uw prijs concurrerend is.

Als u overweegt uw huis te verkopen, zijn er twee belangrijke factoren om te overwegen: hoeveel u bereid bent te accepteren voor uw woning en hoe snel u deze verkocht wilt hebben. De prijs van uw huis zal een beslissende invloed hebben op de snelheid waarmee de verkoop plaatsvindt. Het is daarom belangrijk om een prijs vast te stellen die is gebaseerd op de werkelijke marktwaarde van uw woning. Rimontgó helpt u bij het vaststellen van een eerlijke prijs, zowel voor u als voor de koper.

In principe moet uw vastgoedadviseur alle tegenbiedingen aan u voorleggen, ongeacht het bedrag, tenzij u een minimumprijs heeft vastgesteld waaronder niet kan worden onderhandeld. Behandel alle tegenbiedingen serieus en laat u niet beledigen door lage tegenbiedingen. Het zal altijd u, als eigenaar, zijn die de uiteindelijke beslissing neemt om een tegenbod te accepteren of af te wijzen.

Wanneer een potentiële koper een tegenbod doet, kan dit voorwaarden bevatten; bijvoorbeeld: ze kopen uw huis op het moment dat de hunne wordt verkocht, een koop met uitgestelde betaling, enz. Als u meerdere tegenbiedingen heeft, beperk u dan niet tot het analyseren van de prijs, maar beoordeel ook de opgelegde voorwaarden om te bepalen welke het meest voordelig is.

Bent u bereid om een huis te kopen of verkopen? Moet u beide operaties achter elkaar uitvoeren? Als u heeft besloten om een makelaar in te schakelen die u begeleidt tijdens dit proces, kan dit gedeelte nuttig voor u zijn om u te helpen bij de belangrijke taak van het kiezen van een makelaar die u vertegenwoordigt.

• De eerste voorwaarde die de kandidaat-makelaar moet vervullen, is dat hij een expert is met kennis van het gebied waar u de woning wilt kopen: hij moet op de hoogte zijn van zowel eerdere als huidige transacties van allerlei woningen (appartementen, rijtjeshuizen, villa's, enz.) in een specifiek gebied (centrum, buitenwijken), evenals goed geïnformeerd zijn over alle openbare diensten, transportmogelijkheden (scholen, banken, ziekenhuizen, parken, enz.) die er zijn of in de toekomst gebouwd zullen worden in het gebied dat voor u interessant is.
• Een competente makelaar kent de woningmarkt van zijn gebied/stad goed. Hij kent de marktverkoopprijs voor een woning zoals de uwe. Hij weet hoeveel een woning met de kenmerken die u zoekt, doorgaans waard is.
• Een andere sleutel voor een makelaar om u goed van dienst te kunnen zijn, is zijn communicatieve vaardigheden. Goede communicatie moet in twee richtingen plaatsvinden. U moet eerlijk zijn tegenover de makelaar over uw verkoopbehoeften: Of de verkoop dringend is, of u deze over een langere periode wilt spreiden, of u bereid bent een tegenbod te accepteren, enz. Dit is allemaal erg nuttig zodat hij de prijs en verkoopvoorwaarden kan afstemmen op uw werkelijke behoeften.
• Een andere belangrijke factor bij het kiezen van een makelaar is zijn integriteit. Kies geen makelaar op basis van de prijs die hij zegt voor uw woning te kunnen krijgen, maar op zijn vermogen om deze bewering te onderbouwen en waardeer in ieder geval zijn vermogen om uw woning op een effectieve manier te beheren.